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2011年12月25日日曜日

上場企業が挙って不動産取得に動くわけ? イールドギャップとは?




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上場企業の不動産取得が活発化しています。


震災直後には、「高層マンションはもう誰も買わない !?」などのタイトルが踊っていましたが、不動産を「ダメ」という人がいる一方で、虎視眈々と良質な物件を探している金融機関や企業が増えているというのが現状であります。



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この動きは、2007年のミニバブル崩壊から2年後の2009年頃から活発化しており、2008年下期には239件であった不動産取引が、2010年下期には379件159%の取引アップとなっています。


レバレッジにまみれない一般的な企業までもが、現在も優良物件の取得に動いている状況であるわけですが、よく知られている代表例が2010年8月に小田急電鉄が取得した富士重工(スバル)の西新宿の本社ビルであります。



なぜ、この取引が注目されたのでしょう?
実はこの取引、公示価格の2倍にあたる340億円で取得されてます。




※公示価格とは?
「一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準となり、また国土利用計画法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、土地鑑定委員会が、毎年1回、標準的な土地についての正常な価格を一般の方々にお示しするもの」[6]と位置づけられている。公的地価には課税を目的とするものが多く見られるが、日本の公示地価は、直接的には課税を目的とするものではない。公示する価格は、標準的な土地の更地としての「正常な価格」[7]であり、単価(円/平方メートル)で表示される。対象とされているのは、都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域 [8]基準時点は、1月1日である。鑑定評価をもとに評価、決定され、例年3月下旬頃公示される。


 小田急電鉄はなぜ不動産指標となる公示価格の2倍という価格で取得したのか?であります。判断を誤ったのか?もしくは公示価格の2倍もする価格であることを知らなかったのか?



小田急電鉄は将来を見越して、この価格で取得したであります。公示価格の2倍の340億円で買ってとしても、それ以上に儲けがでると試算したからこそ取得したと考えられます。



こういった企業や金融機関が不動産取得に大きく動く理由として、イールドギャップが非常に魅力的であるからであります。不動産に関わる人は、ご存知でしょうが、一般的には聞き慣れない言葉ですが、難しいものではありません。



イールドギャップとは、不動産投資利回りと資金調達コストの差であります。
日本の不動産におけるイールドギャップが厚いということは、低金利で資金調達できる環境でありながら、調達した資金コスト以上に利回りにおける儲けが見込めるということです。政令指定都市には人とサービス、モノがまだまだ集中するという背景があり、不動産のポテンシャルは高く、利回りにおいても、さらに高くなる可能性を十分に残しているという見方が大きいと感じています。



現状でも、日本のイールドギャップは優に3%は超えているのではないかと考えられています。人口減少時代は不動産投資への好機か!?というエントリーでもご紹介した通りであります。

※ちなみにシンガポールや香港のイールドギャップは1%程度。中国、シンガポール、香港は不動産バブルの崩壊を恐れ、ガチガチの規制をかけているのが現状です。        


最近の個別ご相談でも、このあたりのこと(不動産の可能性)について意見を求められることが増えています。まもなく2012年であります。来年は企業のこういった動きに連動して個人の方々の動きも今年以上に活発化するのではないかと考えています。


さらに詳しい情報や意見がほしいという方は、どうぞお気軽にお声がけください。私たちといろいろなお話をする中で、ご相談頂いた方々の判断材料の一躍を担うことができますと幸いです。




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