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2012年2月27日月曜日

株価上昇、円安加速 !! それでもキャピタルゲインは狙わない !? 2009年/2010年の投資家心理を検証し2012年後半の動きに備える !!



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先週までの暴走した円安の動きに対し、株価も連れるかの如く急上昇したわけでありますが、今週に入り確定売りが先行し、現在は一時的に円高へと触れている状況です。原油価格も上昇し先週末は109円台をつけていましたね。



さて、ここ数週間の動きを見ており、この先の戦略を考えていく上で、どうしても回想してしまうのが、数年前の動きであります。その数年前の動きとは、リーマンショック以降の2009年/2010年であります。投資のタイミングは人間の心理に寄与するところが多いことを考えますと、09年/10年の状況も考慮しておいて損はないはずです。

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[整理]
  • リーマンショック以降の2009年/2010年を回想
  • 株価が9600円を大きく超えるのかがポイント
  • キャピタルゲインよりも安定収益が好まれるのか?
  • 現政権は経済成長において具体策を示していない(優先順位が後方)
  • 中国は2009年/2010年の情勢とは違う
  • 中国人投資家が自国の国内情勢を懸念し、割安な日本の不動産を購入するのは自然
  • 今秋、英グロブナー・グループが日本で不動産ファンド立上げを表明
  • 個人投資家だけでなく、機関投資家による複数の1000億円単位での投資が可能性を考慮



09年と言えば、思い出して頂きたいのがキャピタルゲインを狙った動きから、安定収益を求める動きへと投資家心理(戦略)に変化があった時期であります。あの急激なリーマンショックにより、大きく資産を目減りさせた投資家の皆さんは、株価回復の傾向があったものの、キャピタルゲインを得るための行動を控える人が多かったように思えます。



株や債券への投資が控えられたため資金は不動産へと流れます。
2009年7月31日のロイター通信の報道によると富裕層の個人投資家が不動産取引を活発化させている原因について大きく取り上げていました。実際に3億円〜5億円未満の物件の取引と、2000万円〜2800万円のワンルーム投資の取引が目立って活発だった時期です。



しかしながら、個人投資家だけでは不動産相場の下支えにはなったものの、不動産価格を大きく押上げる力はなく、外国勢の参加がどうなるのか?に注目が集まっていたわけであります。


 今回の円安傾向/株価上昇も少し冷静に考えていく必要がありそうです。
日経平均株価が9600円を大きく超えていくかどうかにもよりますが、米国やユーロ圏の本質的な根深い問題を熟慮する投資家は少なくないように思えます。また不動産開発や投資を手掛ける英グロブナー・グループが、債務危機に見舞われる欧州を中心とする投資家の資金で日本の不動産に投資するファンドを今秋をめどに組成する意向を示しています。



また現政権において経済/企業への成長戦略は一向に具体的な内容が示されていないことを考えると、「経済成長」は優先順位から完全に外れていると考えられ、大きなキャピタル・ロスの可能性あり、不動産への積極的な投資が行われるのではないかと。



さらに、リーマンショックからの回復においてオーストラリア/中国が早い回復を見せたわけでありますが、今の中国は以前の中国とは大きく異なり、国内の不動産価格が一部暴落しているという報道も少なくありません。当然ですが、中国の富裕層がもっとも中国国内の状況を把握しているわけでありますので、彼らの資金が日本の不動産へ向くというのは、至極自然な傾向となることも抑えておきたいところです。


通常不動産での利回りは10%程度を視野に資金を流すわけですが、2009年の後半においては、6%-5%での利回りでも購入者が後を絶たなかったという話もありました。


今年は、そんな2009年の状況と比較しても、外国勢により1000億円以上の投資がバンバンと日本の不動産に向けられたとしても、不思議ではありません。


U-styleのブログでも、以前から日本の不動産の底力と可能性について、いくつかのエントリーで述べさせて頂いたわけでありますが、今後は富裕層と機関投資家の動きに注意しながら、広く客観的に相場を見ていきたいと考えています。


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