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2012年2月13日月曜日

札幌から学ぶ!不動産オーナーがプロパティーマネージメント(=PM)への手数料をケチった代償はおいくら?



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収益物件を複数所有しているオーナー様なら一度や二度ではないはずです。


「不動産管理会社への手数料がもったいない」


ビルのオーナーともなれば、手数料といってもバカになりません。このような気持ちになることは至極当然のことであります。

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逆にプロパティーマネージメントを専門とする会社も、管理をメインにビジネスとしていますので、少なくとも数十件から数百件、多いところで数千件の物件を管理していても大儲けできるわけではありません。むしろ大変な現場に立ち会うといった嫌な仕事の方が多いかもしれません。トータルで考えますと手数料を値切られてまで、管理を引き受けてくれる会社があるのか疑問であります。


しかし、物件によっては賃料が値下がりしているところもありますので、オーナー様のプロパティーマネージメントへの手数料をケチる気運は全国的な流れと言えるかもしれません。


そんな中、不動産管理会社が札幌拠点を縮小する動きが相次いでいるそうです。一斉に撤収している流れは今後も加速しそうな予感です。引き金となったのは、米不動産大手ジョーンズ・ラング・ラサールが3月末で札幌からの完全撤収を表明したことにはじまります。


要因は賃料の値下がりによる受諾物件の減少であります。プロパティーマネージメントを専門とする会社は薄利多売でビジネスを成立させていますので、管理個数が減れば当然ですが、経費がかさみ収益分岐点を下回ることになります。



しかし、このツケは札幌の不動産オーナー様にとっては、あまりにも大きいかもしれません。なぜなら、今は賃料が値下がりしている状況が続いていますが、将来的に景気回復やインフレ懸念から投資家が動き出した際、地元を知り尽くした頼りとなる不動産管理会社がいないのでは、不動産の動きが鈍ることは避けられないからです。


短期で考えれば、余分な経費を抑えられたというメリットを享受できますが、長期で考えると売却益などの大きな金額を逃したこととなるかもしれません。当然不動産の動きが鈍い地域では、物件全体の価格上昇は限定的となるはずです。


ちなみに、その他の札幌閉鎖を決めている会社は以下の通りです。

米系不動産サービス会社のシービーアールイー(東京・港)は、今年1月からPM担当者の札幌常駐をやめ、東京本社や仙台支社が担当 。

住友生命系のスミセイビルマネージメント(東京・江東)も会社全体のコスト見直しにより、札幌オフィスを3月末閉鎖。

三幸エステート(東京・中央)の札幌支店には現在、PM担当の1人が常駐するが、今春からは東京本社の担当者が道内の物件についてもみることを決定。


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