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2012年4月3日火曜日

【大家さん要チェック】都内と言えども差は歴然!家賃下がる街、家賃上がる街(不動産投資・指標)




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人口減少により、更に都心に集中する人工流動。不動産への投資を行う側にとっても、賃貸する側にとっても気になるのは設定賃料の妥当性であります。


同じ地域で比べてみても年代によって家賃相場が違うわけですが、投資を行う側としては賃料が安定していることを重視する人が多いでしょうし、賃貸を借りる側としては、条件に合う地域でなるべく賃料が値下がりしている地域を狙いたいのではないでしょうか。

参考→
【賃貸】東京23区ひとり暮らしの穴場の駅はココだ

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物件の善し悪しは、賃料には大きく響かない!?
賃料を少しでも安く抑えようと、物件のグレードを下げて考えがちな方もいらっしゃることでしょう。実は物件の善し悪しを考える前に地域(街単位)で相場を比較する方が、条件を下げることなく賃料を抑えた物件を見つけることができるかもしれません。賃料設定は往々にして、大家さんの地域でのパワーバランスが関係していたり、大家さんの心理的な要素が反映しているケースがあるからです。

参考→
【ハウツウ】「講師のココに注目!不動産セミナーの選び方と注意点」(新宿・渋谷・大阪)

大家さんの「地域での物件占有率」「心理」を気にすべし
ある地域では、物件のほとんどを3名の大家さんで独占しているという地域が存在します。かなりの個数を保有している大家さんにとって、無理をしてまで賃料を値下げする必要性はまったくありません。むしろ、値下げし過ぎることで生じる影響(不適切な人の入居、街の価値の低下)を気にかけるはずです。よって、こういった地域では、家賃が下がることを期待する方が無理があると考えるべきです。
 

都心であれば、表参道は比較的値下がりしにくい地域といえそうです。



オフィス用の賃貸は、物件によって大幅に値下がりしているものもありますが、ワンルームにおいては安定した賃料を維持しています。また景気が上向き感がでるとすぐに家賃に反映されているのが分かります。

参考→
買い手はバブル経済崩壊とリーマンショックの教訓から独自の指標を確立‼︎強気一辺倒の新築価格は大幅に崩れるのか⁇


賃料や敷金/礼金が大幅に変動するメカニズムは?
逆に個人や小規模の大家さんが集中している地域では、空室が数ヶ月続くことを非常に懸念する傾向が強まりますので、賃料や敷金/礼金が時期によって大幅に変動したりすることがあります。小規模もしくは個人で物件を運用する場合、空室が収支を大きく左右しますので、経営に大きく響くことが要因となります。

お隣の街でも賃料相場の傾向が大きく変わるケース









このように、不動産投資をする側も好条件の賃貸を借りたい側も、背景にある要因に目を向けることで物件探しが大きく変わるといったご紹介でした。もちろんU-styleに所属するプロたちは、さらに細かい指標をもって物件選びをしていますので、その都度、お気軽にご相談ください。

参考→
シニア世代は『投資』や『税』のお得情報に敏感!!これぞ『年の功』ということなのか?



【PR】おすすめの不動産投資セミナー2選≫



※ここで不動産投資セミナーのご紹介をさせて頂きます。
こちらから下は不動産投資セミナーのご案内となります。


不動産投資に関心はあるが、まだ不参加です!という方にとって、不動産投資セミナーをどうっやって選んだらよいのか?は悩ましいところ。ゴリゴリのセールスをされても怖いですし、投資スタイルによって、セミナー選びも変わってきますからね。

何をどう目安に選択したらよいのか?というのは想像もつかないかもしれません、という声は実は多いんですね。

過去のエントリーでも少し触れましたが、売却益に重点をおき物件を探したいのか、または長期の所有により着実な家賃収入を積み上げていきたいのか?で選択する会社も違ってくるはずです。

ここでは、特徴的なおすすめの2社を選別し、あなた様の一つの選択の目安として紹介していきたいと思います。






❏敷居は高いが条件があえば一番でたいセミナーはコレ≫






誰もが気軽に参加できるセミナーではありませんし、主催者側も高い条件を設定されているセミナーですが、逆に条件さえ合致していれば、有利な物件を紹介してくれるだけでなく、サブリース契約を締結するので管理の手間はなく、空室でも収入が入るので毎月安定した収入が得られるシステムを完備している会社です。

特に山手線沿線の駅近物件を得意としている会社ですので、金融機関から100%担保がつく超優良物件に強い会社です。
つまり駅チカの優良物件に関するデータをたくさん保有されていますので、具体的データなどがセミナーではレクチャーされるかもしれません。

条件が合う方は一番に検討したいセミナーですよね。



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参加条件の確認
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・年収500万円以上
・年齢満45歳以下
・勤続年数3年以上
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このセミナーや主催会社の魅力
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・山手線沿線の超優良物件にとにかく強い
・金融機関から100%担保がつく超優良物件が魅力
・とくかく物件が強いため売却益も十分に狙える
・管理はお任せで手間がない
・空室時も家賃を支払ってくれる
・ファイナンシャルプランナーをかかえている
・確定申告もフォロー
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❏女性専用の不動産投資セミナー≫







幻冬舎やマイナビウーマンなど有名企業ともコラボを展開しているセミナーですね。
HPにて、無理な勧誘は一切しない旨が記載されています。

不動産投資は男性よりも女性の方が向いていると言われる所以は、男性よりも女性の方が売買差益よりも着実な家賃収入を重視される方が圧倒的に多いからですね。


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参加条件の確認
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・はたらく女性
・年収300万円以上
・勤続年数が2年以上かつ23歳以上
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JPリターンズ


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このセミナーや主催会社の魅力
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・女性投資家への理解がある
・優良企業とのコラボイベント多数開催
・参加条件の敷居が高くない
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