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2012年4月3日火曜日

都内と言えども差は歴然!家賃下がる街、家賃上がる街




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人口減少により、更に都心に集中する人工流動。不動産への投資を行う側にとっても、賃貸する側にとっても気になるのは設定賃料の妥当性であります。


同じ地域で比べてみても年代によって家賃相場が違うわけですが、投資を行う側としては賃料が安定していることを重視する人が多いでしょうし、賃貸を借りる側としては、条件に合う地域でなるべく賃料が値下がりしている地域を狙いたいのではないでしょうか。

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物件の善し悪しは、賃料には大きく響かない!?
賃料を少しでも安く抑えようと、物件のグレードを下げて考えがちな方もいらっしゃることでしょう。実は物件の善し悪しを考える前に地域(街単位)で相場を比較する方が、条件を下げることなく賃料を抑えた物件を見つけることができるかもしれません。賃料設定は往々にして、大家さんの地域でのパワーバランスが関係していたり、大家さんの心理的な要素が反映しているケースがあるからです。


大家さんの「地域での物件占有率」「心理」を気にすべし
ある地域では、物件のほとんどを3名の大家さんで独占しているという地域が存在します。かなりの個数を保有している大家さんにとって、無理をしてまで賃料を値下げする必要性はまったくありません。むしろ、値下げし過ぎることで生じる影響(不適切な人の入居、街の価値の低下)を気にかけるはずです。よって、こういった地域では、家賃が下がることを期待する方が無理があると考えるべきです。
 

都心であれば、表参道は比較的値下がりしにくい地域といえそうです。



オフィス用の賃貸は、物件によって大幅に値下がりしているものもありますが、ワンルームにおいては安定した賃料を維持しています。また景気が上向き感がでるとすぐに家賃に反映されているのが分かります。



賃料や敷金/礼金が大幅に変動するメカニズムは?
逆に個人や小規模の大家さんが集中している地域では、空室が数ヶ月続くことを非常に懸念する傾向が強まりますので、賃料や敷金/礼金が時期によって大幅に変動したりすることがあります。小規模もしくは個人で物件を運用する場合、空室が収支を大きく左右しますので、経営に大きく響くことが要因となります。

この他にも、まだまだ考慮しておくべきことはありますが。詳細についてのご質問はコチラへどうぞ。

さらに質問する>>


お隣の街でも賃料相場の傾向が大きく変わるケース(二子玉川、用賀)







このように、不動産投資をする側も好条件の賃貸を借りたい側も、背景にある要因に目を向けることで物件探しが大きく変わるといったご紹介でした。もちろんU-styleに所属するプロたちは、さらに細かい指標をもって物件選びをしていますので、その都度、お気軽にご相談ください。




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