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2012年7月24日火曜日

不動産投資の目的について

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不動産投資が他の投資に比べて、もっとも「有利な点」を揚げるとしたら、皆さん何をあげますでしょうか。


簡単そうで、ちょっとすぐには出てこないという方もいらっしゃることと思います。



営業マンの「謳い文句」は以下の3点であるかと思います。営業された方なら、耳にタコができるほど聞いている話ですよね。



「節税」
「キャピタル狙い」
「絶対に儲かりますよ」



「節税効果」というのは、購入から限定的な期間での話ですし、物件を購入すれば、固定資産税が課税対象となりますので、あまり「節税」効果というのを期待して保有すべきではないわけです。



では、なぜ大量の資産を構築する人たちは、不動産投資をポートフォリオに組み込む人が多いのか?であります。それは、安定した毎月の賃料があるためキャッシュフローの計画が立てやすいというのが最大の理由です


あまり知られていない理由として、年月が経過し、古くなった物件でも自分の努力とアイデア次第で利回りやリスクをコントロールしたり、改善することができる投資だからです。


次に多い理由としては、年々減っていく年金に補てんして生活の安定を崩さないということでしょうか。

さらに詳細を見ていきましょう。
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キャッシュフローが読めるから計画が立てやすい

予め計画された家賃が毎月入ることが分かっている点は、もっとも喜ばれる点であります。お客様から一番多く頂く意見とも、この点は重なります。多忙だけど資金を運用したい、その上、安定的に行いたいと考えている方には向いているかもしれません。



投資商品の多くは他力本願

例えば、ある企業の「株」を購入した場合、為替リスクやその他の要因で価値が下がった株を自分の努力で上昇させることは基本的に難しいわけです。(大量の資産を保有し、大幅な株の取得(操作)を行うなら話は別ですが)為替の取引をしている方なら、なおのことであります。時々、為替介入ということで政府が介入することがありますが、とても個人で通貨を操作できるほどの資金を持っている方はそうそういらっしゃらないのではないでしょうか。




自分の努力で利回りが上がる?

実は、あらゆる投資商品で不動産投資だけが唯一「自分の努力」で安定した利回りを維持したり(リスクを下げる)、利回りを上げることも可能な投資であるわけです。購入の段階で物件選びを失敗したり、割高な金額で購入したりしたならば、話は別となりますが、基本的に購入前に周辺での家賃相場が分かっていますので、

  • あとは空室リスクをいかに減らせるか?
  • 利回りをいかに高められるか?

が大きなポイントとなりますよね。
新築だった物件も年月が経過し、古くなった場合これまでと同様の家賃を頂けるのか?と心配される方もいるわけですが、リノベーションという大きな変更までしなくとも、室内をあらゆるアイデアで利用しやすくするだけでも、大きな改善となることが少なくありません。(詳細は次回紹介)



あわよくば売却 !?

はじめから売却を目的として保有することはススメていませんが、一定のまとまった資金が不動産市場に流れれば、当然ながら地価の高騰が起こり、販売会社などは挙って販売できる物件の確保に活動を活発化させます。結果として、購入価格より○○万円高い金額で売却してくれないか?といった話が来ることも珍しくありません。住宅用の不動産ではないからこそ、売却/保有維持の選択が可能となるわけですね。




近所を見渡してみる

近所の賃貸を見渡してみてください。目を凝らすと古い物件が一つや二つはあるはずです。「古い」と感じないまでも「新しい」とは言えない物件はたくさんありますよね。そんな物件でも賃貸契約が成立しているところに注目です。




物件の管理以外にも改善の余地は多々あり

そもそもに、物件の管理がしっかりとなされていない物の多々あるうえに、仮に管理がしっかりとされていたとして、そもそも利用者の方々の「満足度を満たしているのか?」といった点が大幅な改善の余地であり、チャンスでもあるわけです。


具体的な詳細は次回紹介したいと思います。



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