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2012年10月10日水曜日

「reit」をはじめる前に知っておきたいこと・・



昨年のブログでも書かせて頂きました通り、今年は不動産の年となりました。



持ち家の方には、不動産会社から『家を売ってもらえませんか?』といった連絡がひっきりなしという方も少なくないようです。


さて、複数のreit 会社の上場や金利面での有利さなど、まさに不動産の年となった2012年。次のボーナスでは、j−reitなどにも資産の一部を割当てたいと考えている方いらっしゃるのではないでしょうか。


そんな魅力な不動産ですが、最近では実物の購入による運用に加え、不動産証券化の流れが随分と進んできています。ただし、注意しなければならないことも。
それは、



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「なぜ証券化してまで建物を建てるのか?」



であります。今更、何を・・と思う方もいるかもしれませんが、実はこんなシンプルな疑問が非常に大切であるように感じます。当然ながら、証券化して資金を集めることができれば、資金調達はかなり有利にすすみます。「みんなで出資して、儲けを分ける」当たり前の話であるわけですが、ではなぜ銀行から全額借入しなかったのか??これは深読みなのでしょうか。


日本でも有名なビルの一つに東京丸ビルがあります。
三菱さんが建てた傑作の一つですが、このビルは証券化して建てられた物件ではありません。なぜなら、テナントの賃料も含め大きな儲けが計画当初から見込まれていたからであります。要するに証券化して儲けが薄くなる(分散する)のを非常に懸念したのではないでしょうか。証券化して資金調達をもっとスピーディーに進めることだってできたはずですが、すべて自社物件として保有することが計画段階から決まっていましたね。



要するに、reitで集められた資金で作られる建物の中には、採算性に疑問がある物件もあるということです。ですので、チャートの上下動を分析する技術も大切ですが、何よりも本質的な視点をもってreitに参加することをオススメします。



できることなら、やっぱり現物で取引というのが魅力的ですね。



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