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2013年2月13日水曜日

30代〜40代に急増する『自宅差し押さえ』について考えてみた


最近、私どもでもご相談として急増しているローンの支払いが困難となるケースについて少々考えを述べたいと思います。


2/12発売の週間SPA「30代~40代に急増[住宅差し押さえ]恐怖の現実」にも取り上げられていますが差し押さえは何も住宅用ばかりとは限りません。インカムゲインという安定した収益を構築するに当たっても、計画性の乏しい購入では、こういった物件差し押さえリスクは常につきまとうお話です。




物件購入を成功へと導く『鍵』

新しいお子様も増えたので、一大決心ということで自宅を購入するということは珍しい話ではありませんよね。賃貸用の物件と違い建物のスペックも高い点などは非常に魅力と映ります。ただし、考えておかなければならないのは、自宅を購入してよかったと思えるかどうかは購入前の資金計画が綿密であるかどうかで大きく異なってまいります。この点においては収益物件についても然りです。



インカムゲインを狙う収益物件の購入と住宅用物件との大きな違い

自宅用の物件と収益物件の共通点は両方とも「不動産」であるという点です。逆に2つの物件における違いを考えた場合、もっとも大きく違う点といえば「買い方」ではないでしょうか。収益物件の場合、相場の家賃などを十分に考慮した上で購入するケースが多いのに対し、自宅用物件(マイホーム)は、資金計画以上「家族が快適に住むこと」に比重が大きくなっているケースが多いようです。


もうお分かりですよね


もうお分かりのように収益物件は購入前からある程度の収支を計算していますので、一時的に負担金額が増えたとしても物件を手放し借金だけ残るという最悪のケースは考えにくい(リスクの軽減)わけです。しかし、自宅用物件(マイホーム)購入においては、多くのケースで「貸し出す」ことを念頭に入れた購入ではないため、一旦収支が狂い始めると貸すに貸せない・支払えないといった追い込まれた状況が生まれることがあります。そして最悪の場合は「自宅を失う」➡「破綻」という流れとなります。

※もちろん少数ではありますが、こういった事態にも対応できるよう頭金を多く用意し、「病気」や「失業」があった際にも売却や貸し出しで対応できるように綿密に資金計画をしている方もいらっしゃいます。


しかし全体からみれば、こういった方は本当に少数だと思います。


失業や減収を考慮した資産設計を心がけたい

70年代~80年代にかけては日本も人口が右肩上りに増加した時代でした。さらに現代と違いアナログ時代でしたからデジタル時代に比べて技術のコピーが非常に難しかったわけあります。よって、企業は過剰な競争に晒される現代とは違いましたし、もちろん他国からこれほど追い上げられれることもないことはいうまでもありません。不動産価格もお給料も普通に生活していれば増えることが前提という時代でありましたので、この名残が現在の住宅ローンの基礎となっています。
 
しかし現代では組織の中でも企業への貢献度も詳細に分析され、それにより収入に反映されるといったシステムが常態化してきています。産業の栄枯盛衰のサイクルも早いですから、安定企業といえども、定期的な人員の入れ替えは企業が生き残るためには必須と言わざる負えないでしょう。

よって、自宅の購入にせよ、収益物件の購入にせよ、どのような収支計画を基に設計でききるのか?に焦点をおいて物件の購入にあたっていただきたいところであります。



あなたの人生を考えてくれる営業マンとそうでない営業マンの存在

住宅ローン返済など、資金繰りで困ってる方々の相談を聞いていて分かることは、担当した営業マンが・・
  1. あなたの人生を考えてくれた上で販売活動を行ったのか?
  2. それとも会社の利益を最大化させるために販売活動を行ったのか?
に別れてきます。


同じ販売活動であっても、あなたの人生を大きく二分する結果は、「似て非なる行為」と言っても過言ではありません。ただし、法律的には双方の活動は、どちらも全く問題がありません。むしろ業績という点では販売額が大きい営業マンほど会社からは賞賛されますし、その営業マンが所属する企業もまた然りであります。(金融機関は業績で評価しますから)

※もちろんマイホームの営業だけの話ではなく、収益物件における営業マンにも収支を考慮しない大変危険な提案をなされている方々も一定数いらっしゃいます。そういったご相談が最近は特に多くなりました。


これからの営業マンは業績と顧客への貢献度のバランスが重要と考えます

綿密な計画がない提案であっても、乱暴な提案であったとしても、多くを販売する営業マンは企業から評価され、企業は金融機関から優秀な販売会社として評価されるケースもございます。

しかし、私どもこれを良しと考えません。時代は情報共有が日常化されている時代です。当然ながら、資産設計や準備がズサンで破綻者ばかりを作り出してる企業や営業マンの噂も早くに伝わるのではないでしょうか。どういったやり方が良いのか?は世間の皆様が決める話となりますが、悲惨な体験をした顧客同志の情報共有は確実に早まりますので、「信用」といった部分ではマイナスとなることもあるえます。

ビジネスでありますので、綺麗ごとばかりではいかない時期もあるかもしれませんが、自宅用物件であれ、投資用物件であれ、顧客の収支を十分に考慮したコンサルティング営業だけは、できる限り徹底したいものと自身に言い聞かせたいと考えています。



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