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2013年3月23日土曜日

機関投資家が資金投入!【検証】オフィス系REITと物流系REITは何が違うのか?



これまでJ-REITといえばオフィスビルといったイメージがありますが、オフィス主体のREITと物流主体のREITの特徴の違いについて簡単にまとめておきたいと思います。その上で簡単な検証を行なっております。投資家の皆様にとって目安となりましたら幸いです。

REITは証券化されているとはいえ、本質的な問題は借り手あっての利回りであり、配当であるという点です。そのため、背景にある経済的事情は非常に重要な要素となってくるというわけです。




これまでのJ-REITの配分は極度にオフィス主体に偏り

米REITと比べ特徴的であるのが、JREITはオフィス建設・運営を中心とした投資配分であるという点です。先日のエントリーで星野リゾートの旅館REITについて述べましたが、日本では珍しくとも世界のREITにおけるポートフォリオ(投資配分)を眺めておりますと一定の割合でリゾートやホテル・旅館も組み込まれており、ポートフォリオ(投資配分)のバランスの良さに、これまでのJREITとの違いを痛感させられてしまいます。


【関連記事】
【星野リゾート】『旅館REIT』ときましたか!


契約期間から検証

オフィスと物流とでは、 借り手の契約期間が大きく異なります。オフィス契約が2年〜3年と比較的短いのに対し、物流・倉庫の契約期間は5年〜7年と長い点であります。オフィスビルの場合、景況によっては借り手がつくまでに時間がかかることもありますので、安定した賃料収入という点でもオフィスと物流・倉庫では大きく異なりポイントとなります。



ビジネスサイクル・スピード

携帯電話の新機種発表サイクルを一つ見てもわかるように、あらゆるビジネスサイクルが昔と違いスピードアップしております。当然ながら、そのサイクルにより縮小移転しなければならない企業もあれば、拡大移転しなければならない企業も出てきます。よって、今のビジネスサイクルにおいて、3年という期間は中期計画の範疇であり、3年以上同様のビルに企業が留まるのか?は未知であります。



雇用形態への変化

広告代理店の電通を見ても顕著に傾向が現れていますが、大幅なリストラや単価1000万円以下の小さな仕事に対する固執・執着に見られますように、どの業界におきましても「中抜き」はコスト見直しの基本となりつつあります。直接取引が主流となるビジネス環境では、当然ですが大箱経営は戦略的に見直されることは間違いありません。そして、この企業の組織形態こそオフィスビルの需要と供給に大きく関係してまいります。




ぶっちぎり企業の借り手のなる物流・倉庫

オフィスに対し近代的なハイテク物流・倉庫を必要とする企業はAmazonに代表されるように業界を引率する圧倒的な存在である場合も少なくありません。また逆にこういった企業だからこそ、最新のハイテク倉庫を必要とするわけであります。よって、貸し手側から見た安定性は非常に高いものと映ることでしょう。



普及率から考える需要と供給

新宿西口のオフィスビル群を見てもわかりますように、空室率が改善傾向にあるとはいえ、圧倒的に需要に対し供給がまだまだ上回っている状態と言えます。一昔前には考えにくかったことですが、現在の新宿西口には、立地条件が良いにもかかわらず坪単価が2万円を切るオフィスビルもあり、供給過多から借り手を見つけることに苦戦しているビルもあり、ビルによって事情は大きくことなります。物流・倉庫におきましては、この需要に対し供給が不足していることは明らかであり、加工の機能を備えた先進物流施設の国内普及率は2%前後しかないと言われています。「ネット通販や3PL(物流業務の外部委託)の拡大で、まだまだ需要増が見込める」とするアナリストが多いのも、これらの裏付けるを考えれば納得です。
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以前からニーズは高かった!

もともと長期的に安定賃料の見込める物流施設に対する投資家のニーズは高かったのだと思います。そこへ業界2強が参入したことが物流REITが投資家たちにあらためて脚光を浴びたという流れだったのではないでしょうか。


オフィスビルや現物不動産はコンサルタントの腕次第

不動産が徐々に盛り上がりを見せていますが、上記でも述べましたように、オフィスビルや個別の現物不動産への投資には、投資に必要となるいくつかの指標をどう解釈するのかが利回りの良し悪しに関わるポイントとなってまいります。そのため、物件を選択・購入をサポートするコンサルタントの力量こそが利回りに比例するといっても過言ではないかもしれません。



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過去のエントリーでも少し触れましたが、売却益に重点をおき物件を探したいのか、または長期の所有により着実な家賃収入を積み上げていきたいのか?で選択する会社も違ってくるはずです。

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