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2013年6月8日土曜日

新築オフィス空室率低下が驚異的な改善!日本経済回復の鼓動をいよいよ実感か!?




6月も第一週がようやく終了ですね。
月初から大幅な調整が行なわれる週となりました。


豪ドルは中国経済の見通しと上昇トレンドを維持していたサポートラインを割った途端、大幅な下落となりました。92円前後で反転があると考えていましたが、「底」はもう少し深かったようですね。さて、不動産ですが、こちらは三井不動産 <8801> 、三菱地所 <8802>ですが、大きく上昇しています。日経平均株価も13,000円を割込んでいましたが、中期として考えた場合、盛上がる経済活動はオフィスの空室率の改善にも顕著に現れていますので、見通しとしては死角なし!といったところではないでしょうか。


特に政府主導で次々に具体的な仕事が作り出されている状況ですので、どう考えたって民間に仕事は増え続ける一方です。当然、この波を見越して民間企業が人員の確保を急いだり、オフィスの拡大移転を急がないわけにはいきません。ただし、利害に沿ってこの動きを「不安」とする職種の方々もいらっしゃいますが・・。





真に受けると損をするかも・・・


「長期金利の上昇が・・・」などと不安を煽るメディア報道ですが、多くが「商業」としての報道活動が中心となっていますので、この分別は自分でしっかり判断しなければなりませんし、まったく真に受ける必要もないと思います。

多くのメディアは商業として行なっている以上、どんな状況下にあっても「人の不幸」と「不安」を煽り続けることは間違いありません。これこそが、ビジネスとして収益を生み出す源泉だからです。報道側が、もしも本気でそれ(自分たちの報道)を信じているのなら、現政権の崩壊プロセスに則った資産運用戦略を実施してみると良いでしょう。現政権が崩壊すれば、現政権批判者が儲かることを意味し、現政権が正しければ不安/懸念に同調した方々が破産することになります。恐らく報道関係者の方々も実態を理解しながら、「不安」「懸念」を煽っていますので、個人の資産をベースに「政権崩壊シナリオ」を想定したポートフォリオは組めないのではないでしょうか。



オフィス空室率改善は経済活動の活発化としっかりと連動している


直近では、10年物の国債利回り低下で収益環境の悪化懸念が後退しています。この点なども不動産株が大きく買われた要因であると思います。
いずれにせよ、上昇と調整を繰り返しながら、一定のタイムラグの後に給料や収益には反映されるはずであります。すでに建築現場における日当仕事などは、報酬が上昇している現場も多いですので、オフィス空室率低下と共に人員確保の競争がはじまっている状況です。営業職やその他の職種においても、人材確保の競争は時間の問題だと思います。人員確保が難しいとなれば、当然ながら給料を高く設定して募集が行なわれます。


年月 全体空室率(%) 新築ビル(%) 既存ビル(%)
2012.12 8,67 29.92 7.98
2013.1 8.56 24.21 8.12
2013.2 8.57 23.98 8.07
2013.3 8.56 23.24 8.04
2013.4 8.54 17.31 8.29
2013.5 8.33 11.10 8.26



オフィス賃貸仲介業の三鬼商事が発表した5月の都心部オフィス空室率は上記の通りです。
3ヶ月連続の空室率低下となり、経済活動の活発を裏付けるが如くしっかりと連動した数値改善となっていることが分かります。特に5月の新築オフィスへの空室率改善数値は驚異的であり、経済がドクドクと回復傾向にあることと、経営者たちがビジネス拡大の判断をしたことがわかります。

都心だけでなく大阪地区は0・16ポイント低下となり11・04%、名古屋地区は0・18ポイント低下の10・38%だった点もしっかりと頭の片隅に入れておきたいところです。





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