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2013年6月18日火曜日

今さら聞けない!REITについてのアレコレ



大幅な調整により、株価も為替も随分も押し戻された感じがありますね。
J-REITにおいても然りです。

不動産投資信託(REIT)におきまして、昨年末ごろより東証に上場する投資法人が目立っていました。大幅な調整があったからこそ、このタイミングで買い回しを考えている方も少なくないはずです。さて、そんなREITですが、他の投資と何が違うの?と内心よくわからないという人もいるのではないでしょうか。





日本のREITの特徴/経緯


J−REITですが、基本的にオフィスなどの商業ビルを保有する投資法人が多く、最近になってハイテク倉庫を保有する投資法人がシンガポールなどから乗り込んできた経緯があります。日本のREITにおいては、ビルを買って会社などの法人へ貸し、賃料を取るというビジネスモデルとしている投資法人が多いということです。





日本のREITの収益構造は・・


収益基盤は、不動産賃料の割合が多くを占め、ときに売買によって収益を生み出します。よって、物価や賃金の上昇などによるインフレに対して基本的に強い側面があると言えます。(急激過ぎる金利上昇を除く)




他の投資と比べて高い分配金となる理由


さらに、不動産の売買・賃貸で資産運用を行なうわけですが、その利益の90%以上を分配金として分配することにより、法人税が免除されるという仕組となっています。この独自の仕組みにより、その他の投資と比較すると高い分配を実現することが可能という特徴を持っています。




日経平均株価が一定の水準を下回ることがなければ「安定運用」が可能


日経平均株価が一定の水準を維持しつづけるということは、それだけ企業の多くが継続して事業を行なっていることを意味しますので、不動産賃貸事業は長期の安定した収益が見込みやすい事業であると同時に、分配金も比較的安定しているといった特徴を持っています。



なぜ今、不動産/REITが注目されるのか?


経済や投資に敏感な方でなくても「異次元の金融緩和」「黒田バズーカー砲」などの言葉を聞いたことがあるはずです。または、電車の中刷りで目にしたことがあるのではないでしょうか。「異次元の金融緩和」「黒田バズーカー砲」とは、日銀で1万円札を印刷しまくり、世の中にお金を大量にバラまく「緩和策」のことを示しています。当然ながら、大量のお金が出回れば、これまで購入していた商品の値段にも影響を与えます。労働人口や私どもの貯金は、そのままであるわけですから、お金の量が増えれば、当然「お金」の価値は低下します。麻生財務相はこの点において「日本はこれだけ多くの負債があるが、金利が上昇していない」「よって、金融緩和が財政悪化となることは今のところない」と話をされております。



日本の金利はまだまだ低い


スペインやポルトガルの金利は日本とは比較にならず、金利上昇がみられないということは、低金利でも国債を購入する投資家がいるということであり、低金利でも国債を購入する投資家たちの判断は、日本の財政への信頼がまだまだ強いということであります。話が少しそれましたが、金融緩和による資産価値の低下においても、不動産/REITは上記で説明したような収益構造となっているため、インフレに強いということであります。



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