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2013年9月7日土曜日

【国土交通省&法務省】立て替え資金のないオーナー様に朗報!旧耐震基準マンションの解体&売却が容易に!



収益物件をお持ちの方の悩みに関連して。。

現在はマンションを解体して更地を売却する場合、民法に基づいて所有者のほか賃貸で入居する借家人、担保権を持つ金融機関の全員の同意を得る必要がありますよね。よって、古くなったマンションなどが震災などで崩壊するリスクを感じていたとしても、更地にして売却するというのが非常に難しい法体系になっているのが現状です。
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古くなったマンションを立て替えるだけの資金はないが、放置しておくのも問題があると感じているオーナー様は意外に多いのではないでしょうか。賃貸契約を交わし住んでいる方の権利というのは、現在の法律では非常に守られ過ぎた法律となっていることも「売却」「立て替え」を阻害する要因となっているのも事実です。



この状況を改善すべく、国土交通省と法務省が旧耐震基準マンションを1棟丸ごと売却したり、解体したりしやすくするのに必要な法整備の協議を始めています。「売却」「立て替え」には、これまで賃貸で入居する借家人、担保権を持つ金融機関の全員の同意を100%得る必要があるとされていたものを、80%の同意で実行が可能となるように変更しようとしているとのこと。



対象となるのは、1981年の建築基準法改正前の「旧耐震基準」で造られたマンション。比較的新しい築年数20年程度の建物は対象ではないので注意が必要です。



古いマンションは建て替えか解体&売却を迫られるが、建て替えには莫大な資金+8割の合意が必要、解体&売却は100%合意が必要と、どちらも高いハードルでした。今回、解体&売却時の合意を8割にすることで、建て替え資金が出せないために建て替えできなかったマンションの解体&売却が可能になります。建築基準法ばかりが厳しい規定へと変更されたものの、過去の物件が現在の建築基準法を満たしていなければ意味がないということは誰もが分かっていたことであると同時に別の法律(賃貸で入居する借家人の権利/担保権を持つ金融機関の全員の同意)が阻害要素となっていた点をしっかりと改善されたという点は大変評価できる変更であったのではないでしょうか。



こちらのBlogでも南青山6丁目プロジェクトをレポートさせて頂きましたが、都心においては需要が大きいために現在の建築基準法に準じていない古い建物が、まだたくさん残っています。立て替え資金はないが、売却したいと考えているオーナー様は意外に多いのではないかと思われます。街の住人の皆様にとってもメリットは大きいと思います。関東大震災では、住宅の崩壊を原因として、炎の竜巻が人々を呑込んでいくという惨事は有名な話であります。耐震性の高い建物へと変更が早く進めば、こういったリスクの軽減にもなりますし、南青山6丁目プロジェクトのような大きなプロジェクトがさらに生まれる可能性が高まります。


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