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2013年10月19日土曜日

【相続税も視野に】再び注目を集める定期借地権マンション・定期借地権戸建て!丸八不動産による定期借地権マンション販売で・・



都心部を中心に、マンション価格が上昇しているのはご存知の通りですが、4000万円オーバーというマンションが珍しくない状況です。


しかし日本経済復活の鍵でもある働く方々のお給料が上昇へと向かわない限り負担ばかりが増える結果となってしまいます。この点については、先日、茂木経済産業大臣と一部の経済界の方々から「ベースアップ」を検討・確認する考えも示され、企業の収益拡大が賃金引き上げにつながるかを今後はさらに検証して公表したいという方針を明らかにされています。


また、麻生副総理兼財務大臣からも「今から春闘に向けて検討されると思うが、われわれとしては賃金を上げてもらうと助かるなという希望的観測はある」と述べられています。賃金を上げることを強要するのではなく、あくまで希望的観測と控えめな表現をされていますが、現政権が長期政権となるかどうかの大きなポイントとなる事案ですので、ホンネとしては麻生副総理兼財務大臣も強く希望されていることと思います。
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現段階では、マンション・戸建ての値段ばかりが高騰し、給料の上昇がついてこないといった状況において、マイホームを購入すべきかどうかと夫婦間で議論になっているご家族もあるかもしれません。そんな皆様に定期借地権マンション・定期借地権戸建てという選択も視野に入れてみてはいかがでしょうか。丸八不動産による定期借地権マンション販売のニュースにより、定期借地権マンション・定期借地権戸建てに再び注目が集まっています。



【中日新聞 抜粋】

丸八不動産(浜松市中区)は、西区西鴨江町に同社初の定期借地権付き分譲マンションを建設した。土地は借地で建物だけを所有する定期借地権付き住宅は、県内でも一戸建ては増えているが、マンションは珍しいという。

マンション名は「アートピア西都台」。敷地面積は約八百二十平方メートルで、個人の所有地を五十二年間の期限付きで借りた。建物は鉄筋コンクリート造り三階建て延べ約八百四十平方メートル。3LDKの間取りで六十八~七十四平方メートルの計十二戸。

販売価格は千三百九十万~千六百八十万円で、「同条件の土地付き分譲マンションより三割以上安い」(同社)という。代わりに月額一万一千円の借地料を地主に支払うが、管理費と修繕積立金を含め毎月の支払合計額を一万七千円程度に抑えた。住宅ローンを最大限に利用しても月額七万円前後で済むという。ほかに契約時に保証金百万円が必要。

 既に九戸が契約済み。購入者は二十代から中高年の夫婦まで幅広い。同社は「住まいにかける費用を抑え、好きなことにお金を使いたい人が増えている」とみており、今後も積極的に供給していく。






定期借地権マンション・定期借地権戸建のメリットとは・・


借地権とは、その名のとおり「土地を借りる権利」のこと。よって、通常の戸建て・マンション購入と異なり、購入価格を相場よりも安く抑えられる点は非常に大きなメリットです。利回り重視のグレードの低い建物と違い、上物は自身の所有物となるわけですから、設計においてもグレードにおいても自身の意志とお財布次第ということになってまいります。



ワンランク上の物件も視野に!

住宅ローン破産が以外と少なくないことをご存知の方も最近では随分と増えつつあります。よって、将来の不確定要素も念頭においた上で、無理なくローンの支払いが可能な金額をはじき出しますと意外と予算が限定されることに気がつき、マイホーム購入を断念という話も少なくありませんよね?

しかし、土地を借りて建物を建設するという発想となれば、一度は住宅購入を断念した方も、もう一度考え直してみるという気持ちになるかもしれません。無理のない返済計画でありながら、ワンランク、ツゥーランク上の物件を検討することが可能となるからです。



借地権にはいろいろある!

この借地権には、大きく分けて「旧借地権」「普通借地権」「定期借地権」の3種類がある。旧借地権とは大正期に制定された制度で、借地期間が満了しても地主側に「正当事由」、つまりよっぽどのことがない限り借地権が更新されるというもの。現在でも一部にこの旧借地権の住宅が残っています。

これに対し、1992年に施行された借地借家法で新設されたのが残り2つの借地権です。このうち普通借地権とは当初の借地期間が30年、1回目の更新は20年で、2回目以降の更新は10年となる制度。この普通借地権でも地主に正当事由がなく、借りている人(借地人)が望めば契約が自動的に更新されます。つまり希望すればずっと住み続けられるわけだから、土地を所有する場合とさほど変わらないといえます。なお、普通借地権には「地上権」と「賃借権」があり、地上権なら第三者へ自由に売ったり貸したりできるが、賃借権の場合は地主の承諾が必要となります。また、建物を建て替える場合も同様。

一方の定期借地権とは、文字通り期間に定めのある借地権のこと。普通借地権と違い、契約の更新がなく、期間満了時には土地を更地に戻して地主に返還することが原則。契約期間は住宅一般定期借地権の場合、50年以上とするケースが一般的だ。第三者へ売ったり貸したりすることも可能ですが、賃借権方式の場合は売るときに地主の承諾が必要になります。建て替えは地主への事前通知で可能です。



どのくらい安く買えるの?固定資産税などは?

安く買えるといっても、どの程度安くなるのかは気になるところです。定期借地権の場合は一戸建てで60%前後、マンションは80%前後を目安とするとよいかもしれません。定期借地権戸建ては時々お目にかかるのですが、定期借地権マンションというのは、まだまだ全体的には少ないようですね。気になる固定資産税ですが、自身の土地ではありませんので、当然ながら税を収める必要はありません。代わりに、地主に地代を毎月払うことになります。定期借地権の場合、月額地代は1万円台が標準的と言われますが、都心のマンションなどでは2万円を超えるケースも少なくなく、地主様によってもマチマチです。金額は2~3年ごとに見直されるのが一般的です。


最終的には考え方次第

会社に勤めたり、アルバイトで時間給を頂く場合においても、入ってくる収入がポーンと2倍、3倍となる可能性は考えにくいわけです。よって、住宅ローンの返済計画に借入上限はつきものです。「土地持ちの家がほしいが、建物のグレードは落したくない!」となれば、頭金が増えるまで待つしかありません。しかし、住宅ローンは後になればなるほど、返済期間を長く取りづらいですし、建物だって、30年〜40年経過すれば、どうしたって修繕を検討したり、立て替えを検討したりする時期と重なります。また、30年後、40年後の家族構成だって変化しているでしょうし、自分たちの身体における変化だって考慮しておく必要があるはずです。

そして、晩年にどんなに多くの資金が手に入り、理想の住まいが手に入ったとしても過ぎた時間は戻ってきませんし、そこから過ごす時間や体力を考えたとき、どのタイミングで快適な生活をスタートさせたいのか?ということがより重要になるのではないでしょうか。


固定資産税だけじゃない相続税を視野に入れる

現在は、一部の富裕層のみが相続税の対象となっておりますが、来年以降、民主党政権で決定されました通り、相続税が一般の方々にも深刻な問題として付きまとってまいります。消費税を支払い、所得税を支払い、さらに自動車税などなど・・・。その中で、残った遺産をどのように処分しようとも所有者の権利であるはずですが、悲しいことに日本では、遺産額に応じて大きな税が死後も付きまとってまいります。2重課税だ!という意見も少なくありませんし、エイベックス社長も嘆いておりました通り「うかつに死ねない」というのは、資産家たちに課せられた最後の大きな十字架といっても過言ではありませんでした。

しかし、来年からは一般の方々もこの十字架に向き合い、折り合い(解決)を考えていかなければならないのが決定しています。考え方によっては、土地を保有するのは自身の世代のみという見方もできますし、「買った土地」が実は「一時的に借りていた土地」という解釈をする方だっているかもしれません。資産運用で土地を絡ませるというのは、場合によっては選択肢を豊富に残すことでありますが、遺産相続で残った土地の対処は、非常に難しい場合が多いように思えます。





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