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2014年2月5日水曜日

【今でしょ!】年間取引量は金融危機以来最高を記録!今買わないでいつ買うの??

外貨準備金 比較



クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド社による調査レポートによりますと、2013年第4四半期の不動産投資への取引量が金融危機以来最高を記録しています。只今、新興国通貨の暴落という事態を目の当たりにし、投資の難しさを実感されている方も多いのではないでしょうか。
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安定性という観点においては、抜群の信頼性を持つ日本ですが不動産においてその強さは、世界でも際立っているといっても過言ではありません。東京を拠点にして生活/仕事をしていますと、なかなか実感することもないかもしれませんが。日本の強みは実態経済(産み出す力、サービス力)の他に、外貨準備金世界二位である点なども大きいと思います。ちなみに、外貨準備金世界一は中国でその金額347兆円。。しかし、数字の信憑性は???


「MARKETBEAT INVESTMENT TOKYO Q4 2013」の詳細は下記の通りです。なかなか興味深い指摘であると思います。





「MARKETBEAT INVESTMENT TOKYO Q4 2013」

1.J-REITが依然として主たる買い手ですが私募ファンドも徐々に買い手として登場してきました。

2.第4四半期の売買取引量は鈍化したものの、2013年の年間を通してみれば活気づいた売買市場を反映して、各セクター(*)の年間取引量は金融危機以来最高を記録しました。(*)セクターの内訳:オフィス・リテール(商業不動産)・インダストリアル(物流不動産)

3.第3四半期には市場が多少過熱しましたが、今期は一服感が見られ、イールドは5%を多少上回る程度の健全な水準に留まりました。この水準は直近の不動産ブームで経験したような圧縮されたイールドに比べればまだ高い水準です。

4.インダストリアル市場に限っては第4四半期の売買取引量は第3四半期の水準を維持しました。このセクターの2013年の年間取引量が金融危機以前に起こった2007年の不動産ブームまで遡っても過去最高であったことは特筆に値します。




日銀の黒田総裁は今後も金融緩和実行を明言している


昨年、黒田バズーカー砲とも呼ばれた日銀の大胆金融緩和ですが、今後も継続的に実行していくことを明確にされています。金融緩和が継続となれば、『モノの価値>お金の価値』となり、大切に貯金する人ほど損をすることになります。

資産が多い人ほど都心の不動産購入に積極的になることは必然であり、買いたい人が増えれば増えるほど、また不動産価格が上昇するというサイクルとなってまいります。




企業経営者の多くが言及!「2014年中盤から終盤で景気回復 」

大企業の経営者を中心とした今年の景気動向についての調査についても、ほとんどの企業で中旬から終盤にかけて景気回復が本格化することを明言しています。早い企業では2月〜3月にかけて本格的に景気回復するという予測も出てきています。

 企業規模が大きくなればなるほど、投資を含む準備においても前倒しで準備されることが多く、人材確保の他に、不動産への投資もぬかりなく行なわれてくることが予測されます。




オリンピックまでは右肩上がり・・・

オリンピックやワールドカップという世界的なイベントと都市の活性化は切り離して考えることはできません。だからこそ、政治的なパワーをフル活用してでも各国がオリンピック誘致に躍起になるわけであります。とりあえず、オリンピック開催までは都市の開発が盛上がる可能性は極めて高いと思います。




都民が東京都知事選で誰を選出するかによる・・

ただし、唯一のリスクとなることが週末に行なわれると知事選ということになります。田母神候補や自民党が推薦している舛添候補あたりが当選すれば、不動産も経済も右肩上がりとなることは明々白々ですが、小泉元首相が推す細川候補、さらには共産党が推す宇都宮候補が当選ということになれば、間違いなく経済回復は逆回転をはじめる可能性が高まります。


なぜならば、宇都宮候補は東京都への新たな積極的開発に対し完全に後向きな姿勢であると同時に、オリンピックにおいても『なるべくカネをかけない』『倹約的なオリンピック』を主張しています。さきほども申上げた通り、オリンピックは平和・スポーツの祭典だけでなく大きな経済効果があることを誘致する側も十分に認識しています。そして、このオリンピックに各国の投資マネーが注入されるからこそ、各都市は誘致に必死になるわけです。

しかし、オリンピック開催前からオリンピックの祭典に向けて新たな投資をしない!という主張をしている人間が知事になった場合、海外の投資家たちは東京に投資したいと思うのか?ということです。


細川候補においても、然りです。
オリンピックにおいては、宇都宮候補よりも酷い主張を展開していますね。『オリンピック招致を取り下げる』という発言まで飛び出していました。もしも、細川候補が知事になった場合、オリンピックIOCのメンバーの方々はこう思うはずです。『二度と東京での開催はなしだ』と。オリンピック招致には莫大なカネがかかると同時に、何年も前から根回しが行なわれると言います。こういった方々の努力など知ったことではない!というかの如く、心ない軽薄な言葉を口にしてしまっています。

 また、細川候補は莫大な電力を必要とする『東京』という巨大都市において、エネルギーの代替え案もないまま原発廃止を確約しています。原発廃案が決定した時点で原子力発電への研究を志す若者は皆無となり、残った原発の解体/処理すらできない状態が決定してしまいます。

これにより、現在石油メジャー(産油国)に対し4兆円も必要ないカネを支払っていますが、今後はこれが吊り上げられることになるのは間違いありません。稼働を止めている現段階で4兆円もの余計なカネを吹っかけてくる連中です。原発廃止決定となれば、確実に倍の金額である8兆円以上は吹っかけられるのではないでしょうか。
 
消費税1%を2兆円で換算しますと、これまでの計画とは余分に4%以上の消費税アップということになります。 これが一時的ではなく毎年ということになりますので、2020年には確実に消費税は30%程度となっている計算となります。こうなれば、確実に企業の海外移転は急速に進むことにもなりますので、税収はさらに減り、さらなる重税と失業が待っています。


逆に田母神候補だけが大型公共事業へのインフラ投資と消費税増税のタイミングで都民税の減額を確約されています。高速道路を含む都内のインフラは輝かしいバブルの時代以降、ほとんど大きな修繕が行なわれずにきてしまっています。このインフラ整備への投資を大胆に行なうと同時に、オリンピックも記憶に残る素晴らしいイベントとしよう!と呼びかけています。この発言には、オリンピック委員会のIOCメンバーの方々も東京を選択して正解だったと思って頂けるのではないでしょうか。


いずれにせよ、候補者たちの発言は世界の投資家たちが眼を凝らして見ています。都民が誰を選択するのかによって、一斉に東京が盛上がる状況にもなりますし、一斉に投資家たちが資金を引上げることにもなりかねない大きな審判の日であります。


当然ながら、機関投資家を含む大手ファンドの動向は、私たちの雇用や資産の運用に直接的に左右さるる問題となってまいります。国政と違い都政は、都知事の決裁権が非常に強いですから、良くも悪くも大きな変化の機転となることだけは間違いなさそうです。




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不動産流通研究所
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