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2015年2月12日木曜日

不動産投資とは「時間をかけて現金を不動産に置き換える作業」+「第3者の支払により毎月の自腹が圧縮されるビジネス/運用」だ!




私の個人的意見だが、不動産での資産運用こそが、最も安定し会社員(サラリーマン)に向いている資産運用であると自負する。

私どもがそう感じる理由を箇条書にまとめてみた。
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ソニーはなぜ不動産業を始めたのか?
茂木 俊輔
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  • 資産運用/投資への融資として、銀行を含む金融機関が唯一不動産への購入には、多額の資金を融資すること
  • 契約が途中で変更され、価格が釣り上がることもなければ、経済的状況に左右され突如一時金を準備する事態(想定外)がないこと
  • 実物での資産運用となるため、支払が完了した時点で抵当権は外れ、物件は紛れもなく購入者のものとなる
  • 購入した物件を賃貸にすることで月々の支払を第3者が補う投資商品など他に存在しないこと
  • 団体信用生命保険(団信)に付けることで、重度の難病/ケガや死亡時にローンの免除が行われる
  • 相続対策時に不動産は路線価での価格で申告として計上できるため、現金での申告に比べ約2割〜3割安く計上できることになる


この他にもメリットはあるものの、主要な要素だけでも他の投資商品に比べ、かなり強烈であると思われます。

特に相続税の対象となる規定の資産額が低くなったことにより、資産で不動産で保有するか、または現金で保有するか?といった点は大きなポイントとなります。今は老後資金ばかりを目標に貯蓄をしていても、いずれ、資産運用が順調に回りだし、現金を持っていることが不利であることに気がつくというのは時間の問題です。また不動産だけが唯一、どうなるか分からない契約というストレスから開放された商品であるという点も大きいのではないでしょうか。


たとえば、保険商品が良い例で、実際に2006年頃に「保険金不払い事件」が話題となりました。掛け金は毎月(もしくは一定期間で)支払を迫られますが、本来支払われるべき「タイミング・条件」で保険金が支払われないとなれば、「絵に描いた餅」に対しお金を払い続けたということになります。(言葉は悪いですがあなたは騙されたことになります)


これは、「もしも・・」の話ではなく、つい最近の出来事であり、保険会社の体質もそれほど大きく変わったと判断されていないからこそ、契約者の伸び率が低いという数値が顕著に現況を示しています。


その点が不動産と大きく異なる点となります。


「将来、約束した事態が起こった際にお金が支払われる」という不確定なお約束に莫大な資金を注ぎ込むのか?価値に見合った不動産に資産を置き換える作業を粛々と進めていくのか?といった発想を持って考えて頂けますと幸いです。


つまり、不動産投資とは、「時間をかけて資産を置き換える作業」であり、これを賃貸する方の家賃で着々と置き換えることができる点に大きなメリットがあるわけです。

保険商品を含む他の商品では、こういったことはできません。


つまり、統計から考えて、50歳以下はほとんど大病を煩わないというデータがあります。だからといって、自分が50歳になるまでに、毎月の保険料を別が方が支払、税金の控除だけを受けるなどということはできません。


よって、「時間をかけて現金を不動産に置き換える作業」+「第3者の支払により毎月の自腹が圧縮されるビジネス/運用」など日本ではとても限定的であるということです。さらに、日本では会社員(サラリーマン)に対する融資が信じられないほど大きな融資を受けることができるという点です。


不動産は、重要事項説明で説明された内容に基づいて、契約書を交わしますが、将来に渡って、購入価格が吊り上げられる事もありません。契約時に決めた価格の支払が終われば、紛れもなく「あなた」の物件となります。


年金のように、年金機構が国民から預かった「年金」という名目のお金で豪遊し、投資では失敗したからといって、国民との支払のコミットメントを変更し、受給年齢を遅らせるといったイカサマなどあり得ないということです。


そして、上記の通り、保険会社のウンチクにより本来支払われるべき「お金」が保険会社の都合で支払わないというリスクなどを考える必要もありません。


いずれにせよ、誰もが年を取り、いつか相続対策を意識する時期が訪れます。この時までに不動産の取引に慣れておくというスキルも老後に騙されない方法の一つです。


ゆっくり時間をかけて、現金を不動産に置き換える作業を進めていこうではありませんか!



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