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2015年2月12日木曜日

不動産投資とは「時間をかけて現金を不動産に置き換える作業」+「第3者の支払により毎月の自腹が圧縮されるビジネス/運用」だ!




私の個人的意見だが、不動産での資産運用こそが、最も安定し会社員(サラリーマン)に向いている資産運用であると自負しています。

私どもがそう感じる理由を箇条書にまとめてみた。


ソニーはなぜ不動産業を始めたのか?
茂木 俊輔
日経BP社
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  • 資産運用/投資への融資として、銀行を含む金融機関が唯一不動産への購入には、多額の資金を融資すること
  • 契約が途中で変更され、価格が釣り上がることもなければ、経済的状況に左右され突如一時金を準備する事態(想定外)がないこと
  • 実物での資産運用となるため、支払が完了した時点で抵当権は外れ、物件は紛れもなく購入者のものとなる
  • 購入した物件を賃貸にすることで月々の支払を第3者が補う投資商品など他に存在しないこと
  • 団体信用生命保険(団信)に付けることで、重度の難病/ケガや死亡時にローンの免除が行われる
  • 相続対策時に不動産は路線価での価格で申告として計上できるため、現金での申告に比べ約2割〜3割安く計上できることになる


この他にもメリットはあるものの、主要な要素だけでも他の投資商品に比べ、かなり強烈であると思われます。

特に相続税の対象となる規定の資産額が低くなったことにより、資産で不動産で保有するか、または現金で保有するか?といった点は大きなポイントとなります。


今は老後資金ばかりを目標に貯蓄をしていても、いずれ、資産運用が順調に回りだし、現金を持っていることが不利であることに気がつくというのは時間の問題です。また不動産だけが唯一、どうなるか分からない契約というストレスから開放された商品であるという点も大きいのではないでしょうか。



参考⇒
[名古屋国税局]注目の裁判に判決!相続税脱税で火傷した姉と弟の代償は決して安くない・・・
参考⇒
【脱税対策】相続税対象者拡大に伴い銀行口座開設時の本人確認厳しく・・・




たとえば、保険商品が良い例で、実際に2006年頃に「保険金不払い事件」が話題となりました。掛け金は毎月(もしくは一定期間で)支払を迫られますが、本来支払われるべき「タイミング・条件」で保険金が支払われないとなれば、「絵に描いた餅」に対しお金を払い続けたということになります。(言葉は悪いですがあなたは騙されたことになります)


これは、「もしも・・」の話ではなく、つい最近の出来事であり、保険会社の体質もそれほど大きく変わったと判断されていないからこそ、契約者の伸び率が低いという数値が顕著に現況を示しています。


その点が不動産と大きく異なる点となります。


「将来、約束した事態が起こった際にお金が支払われる」という不確定なお約束に莫大な資金を注ぎ込むのか?価値に見合った不動産に資産を置き換える作業を粛々と進めていくのか?といった発想を持って考えて頂けますと幸いです。


つまり、不動産投資とは、「時間をかけて資産を置き換える作業」であり、これを賃貸する方の家賃で着々と置き換えることができる点に大きなメリットがあるわけです。


保険商品を含む他の商品では、こういったことはできません。


つまり、統計から考えて、50歳以下はほとんど大病を煩わないというデータがあります。だからといって、自分が50歳になるまでに、毎月の保険料を別が方が支払、税金の控除だけを受けるなどということはできません。


よって、「時間をかけて現金を不動産に置き換える作業」+「第3者の支払により毎月の自腹が圧縮されるビジネス/運用」など日本ではとても限定的であるということです。さらに、日本では会社員(サラリーマン)に対する融資が信じられないほど大きな融資を受けることができるという点です。


不動産は、重要事項説明で説明された内容に基づいて、契約書を交わしますが、将来に渡って、購入価格が吊り上げられる事もありません。契約時に決めた価格の支払が終われば、紛れもなく「あなた」の物件となります。


年金のように、年金機構が国民から預かった「年金」という名目のお金で豪遊し、投資では失敗したからといって、国民との支払のコミットメントを変更し、受給年齢を遅らせるといったイカサマなどあり得ないということです。


そして、上記の通り、保険会社のウンチクにより本来支払われるべき「お金」が保険会社の都合で支払わないというリスクなどを考える必要もありません。




参考⇒
ブラック系大富豪の大御所バーナード・マドフ氏の獄中からのアドバイスは千金に値する・・
参考⇒
日本年金機構への高額接待営業で行政処分を受けたドイツ銀行が、今度は米国の資産家をそそのかし脱税をほう助!米国当局の逆鱗に触れる・・・




いずれにせよ、誰もが年を取り、いつか相続対策を意識する時期が訪れます。この時までに不動産の取引に慣れておくというスキルも老後に騙されない方法の一つです。


ゆっくり時間をかけて、現金を不動産に置き換える作業を進めていこうではありませんか!




金融緩和はまもなく終了?
住宅ローンのお支払い負担上昇に向けての準備をお考えの方はこちら


参考⇒
【マメ知識】「ご自宅や土地を相場より1円でも高く売るためのコツは事前の準備とは?」
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【マメ知識】知らないと後悔?自宅を相場で売れない代表的な2つのケース




不動産の活用をもっと勉強してみたい方へ≫

1億円以上の資産を保有する方々の不動産割合は約50%、5億円以上の資産を保有する方々の不動産保有率は約70%といわれるほど資産家と不動産は切り離して考えることはできません。

なぜ資産家は資産割合を現金ではなく、株式でもなく、不動産で保有したがるのでしょうか。
それには日本国内の独特のしきたりや制度が関係しています。

また一般的に誤解されていることとして、「1億円以上の資産を保有している方々は代々相続で資産を継承した!」と思われがちですが、実はこれは誤解です。1億円以上の資産を保有している方々の約半分48%の方々は相続ではなく、個人で資産を増やされた方ばかりなのです。

驚かれるかもしれませんが、1億円以上の資産を作られる方々は決して年収が高い方ばかりではありません。

彼ら(1億円以上の資産を保有されている方々)が他の方々と大きく異なる点は、「お給料(労働収入)ではおカネは貯まらない」ということに早くから知り、気づいている点です。労働収入(お給料)への課税と社会保険料は自動的に天引きされており一般の方々がどのくらい課税されているのかを意識させない制度となっているのが特徴です。

つまり取られっぱなしでも気にしない、気づかない方々こそがおカネが貯まらないのです。


労働収入(お給料)と社会保険料はもらうお給料に準じて支払う割合が高くなる「累進課税制度」となっています。ですので、ちまたでは年収が多い/少ないばかりが騒がれますが、会社でのお給料(年収)をあげることに視点が向いていてはおカネはなかなか貯まらないというカラクリです。


稼げば稼ぐだけ負担は大きくなります。
保育園料が最大6万円/月というのは有名なお話ですね。

年収が1000万円の場合、ざっくりですが手取りは682万円です。

ここから保育園料が毎月6万円もかかりますので、年間で72万円。
お子様がいらっしゃれば、手取り600万円です。

だから不動産の知識が必要となるのです。

世界にはいろいろな投資商品がありますが、資産運用をするのに、銀行が低金利で資金を貸してくれるのは日本だけなのです。だから日本でサラリーマンとなったからには、銀行の融資を活用しない手はないというわけです。

不動産を勉強されたいという方は、まずは色々な講師のノウハウや知識を取得することがもっともはやいと思います。しかし不動産セミナーも良いセミナーからおすすめできないセミナーまであり、そこは選別していきたいところですね。


不動産セミナーの注意事項はこちらでまとめられています。

どうぞご参考に。

参考⇒
【ハウツウ】「講師のココに注目!不動産セミナーの選び方と注意点」(新宿・渋谷・大阪)
参考⇒
【コラム】Seminar(セミナー)を2倍有意義な機会とするために行動したいこと
参考⇒
【コラム】セミナーや勉強会に積極的に参加する人たちは、思わぬ相乗効果を得ている




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※ここで不動産投資セミナーのご紹介をさせてください。
こちらから下は不動産投資セミナーのご案内となります。

不動産投資に関心はあるが、まだ不参加です!という方にとって、不動産投資セミナーをどうっやって選んだらよいのか?は悩ましいところ。ゴリゴリのセールスをされても怖いですし、投資スタイルによって、セミナー選びも変わってきますからね。

何をどう目安に選択したらよいのか?というのは想像もつかないかもしれません、という声は実は多いんですね。

過去のエントリーでも少し触れましたが、売却益に重点をおき物件を探したいのか、または長期の所有により着実な家賃収入を積み上げていきたいのか?で選択する会社も違ってくるはずです。

ここでは、特徴的なおすすめの2社を選別し、あなた様の一つの選択の目安として紹介していきたいと思います。


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誰もが気軽に参加できるセミナーではありませんし、主催者側も高い条件を設定されているセミナーですが、逆に条件さえ合致していれば、有利な物件を紹介してくれるだけでなく、サブリース契約を締結するので管理の手間はなく、空室でも収入が入るので毎月安定した収入が得られるシステムを完備している会社です。

特に山手線沿線の駅近物件を得意としている会社ですので、金融機関から100%担保がつく超優良物件に強い会社です。
つまり駅チカの優良物件に関するデータをたくさん保有されていますので、具体的データなどがセミナーではレクチャーされるかもしれません。

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HPにて、無理な勧誘は一切しない旨が記載されています。

不動産投資は男性よりも女性の方が向いていると言われる所以は、男性よりも女性の方が売買差益よりも着実な家賃収入を重視される方が圧倒的に多いからですね。


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