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2015年2月19日木曜日

駐車場/コインパーキング運用を検討する方が見落としがちな出費と誤算とは・・




アパート経営するには、随分とモノ(建設費)が高く、リスクを負うだけのリターンが薄いと感じた方が検討する駐車場/コインパーキング運営。


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確かに駐車場/コインパーキングであれば設備投資が安く抑えることができ、リスクは随分と緩和されます。しかし、駐車場/コインパーキングではなかなか儲からないという話が多いのも事実。その理由は、見落としがちな出費と誤算が原因です。



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まず、最も見落としがちであるのが、街灯や照明、看板などの電気代です。



コインパーキングを誘致する業者の方々は、こぞって電気代が15,000円程度という説明でありますが、これは街灯が多く、周囲も明るい都内の話であり、地方での話ではありません。地方では夕方になれば真っ暗という地域ばかりですから。従って、コインパーキングを行うにせよ、看板や清算機の照明だけでなく、防犯も考慮して駐車場を明るく保つ必要が出てきます。そのため、精算機や看板以外に少なくとも2本〜3本の街灯が後々必須となり、電気代の合計は3万円〜5万円/月へと跳ね上がります。


電気代は年々上昇していますので・・。


車が盗難に合おうが、車上荒らしに好き放題やられようが、事件/事故が起ころうが知ったことではない!と言切るオーナーは別ですが、一般的には駐車場内での事故/犯罪の責任は、駐車場オーナーに責任がありますため、損害賠償請求される可能性だってなきにしもあらずです。特に、ここ10年は中国人グループによる車上荒らしが活発ですし、特定の車が狙われ、車ごと堂々と盗まれるという大胆な事件も増えていますから。


地方へいけば、200坪〜300坪の空き地を駐車場としているオーナーは少なくありません。駐車場を管理運営する際は、まずランニングコストの計算からはじめましょう。


次に、固定資産税です。


アパート経営と異なり、駐車場はどのような用途でも利用が可能との判断から、固定資産税はアパート経営以上に高額となる可能性が高いわけであります。これが意外と痛いわけで・・。特に地方では駐車場代で1万円も取れない地域が少なくありません。その中から、高騰する電気代と固定資産税を支払いつつも、満車となるように営業活動だって行わなければならないわけです。


よって、300坪以上の広い土地を持つ駐車場/コインパーキングのオーナーは、苦労の割に合わないと判断し、マンション建設やアパート運営などに踏み切るという流れになります。最も最悪なパターンは、路線価格においても坪単価が高い地域であるにも関わらず、月締め契約の単価もコインパーキングの単価も安過ぎる地域の場合です。


上記の条件だと当然ながら、固定資産税は高く、収益は低いというモデルとなります。このため、こんなに土地が広く、たくさんの人に利用して頂いているにも関わらず、月収で20万円〜30万円程度しか儲からないという悪夢が。設備投資費用は、それなりにかかりますので、駐車場運営がまったく旨味がなく、地域のためのボランティア活動となってしまっているオーナー様だって少なくありません。



このように、アパート経営がリスクだからといって、安易に駐車場運営がガッポガポといかないのが日本の制度というわけです。よって、固定資産税がいくらであるのかを考慮して、料金を設定する必要がありそうです。


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