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2015年3月12日木曜日

【空き家問題】7件に1件が空き家!少子化時代の不動産戦略で知っておきたいこと



23区におきましても、空き家が目立つ地域がスポット、スポットであるわけですが、地方では、こういった空き家スポット(スポットというよりももう少し広い地域)がかなり目立つ存在に・・。


ただし、少子化といっても子供を持つ夫婦が集中する地域では、都内/地方問わず集中しているというのも事実であります。つまり、求められる地域においては、不動産の価値は下落するどころか、今後もゆったりと時間をかけて上昇し、ニーズのない地域との格差が拡大するといった流れとなることは避けられないかもしれません。


参考⇒
空き家対策特別措置法(空き家法)が国会で可決・成立|新築の増加が空き家を増やす要因に・・・


空き家急増の真実―放置・倒壊・限界マンション化を防げ
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だからといって、頑張って資産を増やし続けている方々にとって、不動産の選択は避けては通れない話であるのも、また変わらない事実。特に2015年より改正された相続税の課税対象者が増えた以上、資産を圧縮させるのに不動産を活用しないということなどあり得ないでしょう。


そこで、自宅を購入するにせよ、収益不動産を購入するにせよ、外れのない不動産購入とするために、出来ることを少し書いておきたいと思います。







自治体のHPを確認する


購入前は、もちろんのこと、日頃から近隣の自治体のHPはしっかりとチェックしておくとよいでしょう。市や区には、必ず都市計画が存在し、今後20年間でどこをどのように変えようか?という計画が存在します。市役所などでいえば、「街作り課」「地域推進課」などがそれにあたります。


彼らは部署として行動していますので、当然ながら予算を要求し、常に変更点を見つけては、新しい工事を作り出そうとしています。市役所の中にも、これらの部署が積極的な場合もあれば、県や鉄道会社の提案にただただ連動するという組織もあり、一概にひとくくりにはできないものの、予算をもっている以上、地域の建設会社や鉄道会社、その部署から仕事を受注しようとする企業が必ず動き、積極的にいろいろな提案をしているケースが考えられるわけです。


つまり、こういった自治体の動きをチェックすることで、少なくとも10年〜15年の見通しはつくかもしれません。また、新しい開発や計画が存在していた場合、住民の同意が必須となりますので、「どういった目的で、開発が行われる予定であるのか」ぐらいはしっかりと教えて頂けるはずです。


そういった開発や目的を知り、街がどのように変貌し、どういった企業や施設、人々が集まるのかを想像することが重要となります。


参考⇒
【マメ知識】「ご自宅や土地を相場より1円でも高く売るためのコツは事前の準備とは?」
参考⇒
【マメ知識】知らないと後悔?自宅を相場で売れない代表的な2つのケース


病院、大型スーパー、学校がコンパクトに集中している地域

駅からも遠いし、街は錆びれているし・・・。こういった地域でも、突然に病院、大型スーパーができることで、突然利便性が格段によくなる地域というのが時々出現することがあります。


特にイオンやイトヨウカドウなどは、駅から遠い住宅の向こう側に出店するケースも多々あります。こういった大型スーパーが突然にやってきた場合、周辺の駐車場を大型スーパーが借上げてくれるなどの動きが起こることも珍しくありません。


こういった大型スーパーの周辺に小学校や中学校、または幼稚園、保育園が集中していれば、20代、30代の家族が集まらないはずがありません。


近隣の幼稚園や保育園をチェックする

不動産の価値が当分の間、維持できるかどうかの目安はやっぱり若い夫婦が集中しているかどうかで決まります。しかし、その地域にどれだけ若い夫婦が住まわれているのか?というのは、どうやって調べて良いのか分からない方が少なくないはずです。

仕事で時間もないのに、そんな調査までは・・。という方にオススメなのが、保育園をチェックしてみることです。子供たちの数や表情、振る舞いをみれば、いろいろなことが見えてくるはずです。



参考⇒
 昔は「子は国の宝なり!」 → 現在「子は俺たちの尻拭い」
参考⇒
高齢者たちは少し安心 !? 年金運用が過去最高11兆円黒字



都市の空閑地・空き家を考える
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しかし住宅ローンの見直しで節約できる金額は、食費や日常生活での節約の比ではありませんので放置しておいて良い問題でもありませんよね。その場合、住宅ローンを見直し、最適化してくれるサービスを利用するのも一つの方法です。

まずはどの程度の節約が可能になるのか?などウェブで調べることが可能です。
サクッと見直したあとは、見込みがあるようなら具体的な相談を申請しておきましょう。


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大手不動産会社を活用するメリットは、「情報量」と「購入者希望リスト」を多く保有している点が最大の利点です。
特に売却のタイミングを見極めたい方にとっては「情報」とくに下落傾向のシグナルは見逃すわけにはいきませんからね。

また大手不動産会社は、コンプライアンスが厳しいことと個人情報の管理が徹底されています。
不動産の売却査定情報は、重要な個人情報ですので、管理が不安な不動産会社では気軽に査定をお願いしないことをおすすめします。

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1億円以上の資産を保有する方々の不動産割合は約50%、5億円以上の資産を保有する方々の不動産保有率は約70%といわれるほど資産家と不動産は切り離して考えることはできません。

なぜ資産家は資産割合を現金ではなく、株式でもなく、不動産で保有したがるのでしょうか。
それには日本国内の独特のしきたりや制度が関係しています。

また一般的に誤解されていることとして、「1億円以上の資産を保有している方々は代々相続で資産を継承した!」と思われがちですが、実はこれは誤解です。1億円以上の資産を保有している方々の約半分48%の方々は相続ではなく、個人で資産を増やされた方ばかりなのです。

驚かれるかもしれませんが、1億円以上の資産を作られる方々は決して年収が高い方ばかりではありません。

彼ら(1億円以上の資産を保有されている方々)が他の方々と大きく異なる点は、「お給料(労働収入)ではおカネは貯まらない」ということに早くから知り、気づいている点です。労働収入(お給料)への課税と社会保険料は自動的に天引きされており一般の方々がどのくらい課税されているのかを意識させない制度となっているのが特徴です。

つまり取られっぱなしでも気にしない、気づかない方々こそがおカネが貯まらないのです。


労働収入(お給料)と社会保険料はもらうお給料に準じて支払う割合が高くなる「累進課税制度」となっています。ですので、ちまたでは年収が多い/少ないばかりが騒がれますが、会社でのお給料(年収)をあげることに視点が向いていてはおカネはなかなか貯まらないというカラクリです。


稼げば稼ぐだけ負担は大きくなります。
保育園料が最大6万円/月というのは有名なお話ですね。

年収が1000万円の場合、ざっくりですが手取りは682万円です。

ここから保育園料が毎月6万円もかかりますので、年間で72万円。
お子様がいらっしゃれば、手取り600万円です。

だから不動産の知識が必要となるのです。

世界にはいろいろな投資商品がありますが、資産運用をするのに、銀行が低金利で資金を貸してくれるのは日本だけなのです。だから日本でサラリーマンとなったからには、銀行の融資を活用しない手はないというわけです。

不動産を勉強されたいという方は、まずは色々な講師のノウハウや知識を取得することがもっともはやいと思います。しかし不動産セミナーも良いセミナーからおすすめできないセミナーまであり、そこは選別していきたいところですね。


不動産セミナーの注意事項はこちらでまとめられています。
どうぞご参考に。

参考⇒
【ハウツウ】「講師のココに注目!不動産セミナーの選び方と注意点」(新宿・渋谷・大阪)
参考⇒
【コラム】Seminar(セミナー)を2倍有意義な機会とするために行動したいこと
参考⇒
【コラム】セミナーや勉強会に積極的に参加する人たちは、思わぬ相乗効果を得ている




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※ここで不動産投資セミナーのご紹介をさせてください。
こちらから下は不動産投資セミナーのご案内となります。

不動産投資に関心はあるが、まだ不参加です!という方にとって、不動産投資セミナーをどうっやって選んだらよいのか?は悩ましいところ。ゴリゴリのセールスをされても怖いですし、投資スタイルによって、セミナー選びも変わってきますからね。

何をどう目安に選択したらよいのか?というのは想像もつかないかもしれません、という声は実は多いんですね。

過去のエントリーでも少し触れましたが、売却益に重点をおき物件を探したいのか、または長期の所有により着実な家賃収入を積み上げていきたいのか?で選択する会社も違ってくるはずです。

ここでは、特徴的なおすすめの2社を選別し、あなた様の一つの選択の目安として紹介していきたいと思います。


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誰もが気軽に参加できるセミナーではありませんし、主催者側も高い条件を設定されているセミナーですが、逆に条件さえ合致していれば、有利な物件を紹介してくれるだけでなく、サブリース契約を締結するので管理の手間はなく、空室でも収入が入るので毎月安定した収入が得られるシステムを完備している会社です。

特に山手線沿線の駅近物件を得意としている会社ですので、金融機関から100%担保がつく超優良物件に強い会社です。
つまり駅チカの優良物件に関するデータをたくさん保有されていますので、具体的データなどがセミナーではレクチャーされるかもしれません。

条件が合う方は一番に検討したいセミナーですよね。
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幻冬舎やマイナビウーマンなど有名企業ともコラボを展開しているセミナーですね。
HPにて、無理な勧誘は一切しない旨が記載されています。

不動産投資は男性よりも女性の方が向いていると言われる所以は、男性よりも女性の方が売買差益よりも着実な家賃収入を重視される方が圧倒的に多いからですね。


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