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2015年4月5日日曜日

失敗しない相続税対策はそれほど簡単ではないと断言しよう!国税局に狙われるタワーマンション節税がヤバい・・・





タワーマンションを検討する多くの方が、節税効果も意識して検討していることだと思います。


特に現金が数千万円〜数億円ある家庭においては、将来の相続を意識しているご家庭も少なくないはずです。しかし、10年前であれば、非常に有効であったタワーマンション上層階の短期売買による節税対策も現在では、10年前と同様に!というわけにはいかないようです。

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つまり、あなたやあなたが依頼している税理士が相続税対策としての節税であると勝手に判断していたとしても、この行為をどう判断するのか?という最終的決定権は国税局にあるという点こそが最も重要なポイントであるわけです。

2015年より相続税における控除額が減り、実質的には相続税という「税が金持ち税」から「一般的な税」へと変貌したことは皆様もご存知の通りです。

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タワーマンション節税の簡単な仕組み


眺望や日照といった条件が低層階に比べて有利なタワーマンションは、そのプレミアムも影響し転売する際の価格が他のマンションと比較して落ちにくいという点が購入者の大きな利点となります。特に角部屋の方や最上階を購入されている方、さらに南向きの物件は、転売時に価格への大きな効果が期待できるはずです。しかし、相続税を計算する場合、建物の評価、土地の評価は、上層階であろうと、低層階であろうと変わりません。もちろん、角部屋であろうと、北向きであろうと然りです。


土地の評価額においては、同じ敷地面積に多くの部屋が存在しますので、敷地面積を部屋数で割った面積こそが評価の対象となります。相続税を計算する際、一戸建てと比較し、非常に有利であることが分かります。


つまり、短期での転売においては、購入時の価格に近い価格か、物件によっては購入価格より高い価格で売れる可能性があるのに対し、税を計算する際の資産としての評価は、随分と圧縮することができ、現金よりもタワーマンションを持っていた方が有利ということです。


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タワーマンション節税におけるリスクがあるとすれば・・・


タワーマンションで意外と多いのが、管理費や修繕積立金の値上がりにより、支払の維持ができず手放す購入者が少なくない点でしょう。支払を続けることが難しくなり、手放すわけでありますので、当然ですが短期での売買となりがちです。さらに、タワーマンションに住む人たちが少なくなれば、管理費や修繕積立金の毎月の支払が増える結果となり、その管理費/修繕積立金の高騰が新しい購入希望者を遠ざけることだってないとは限りません。

結果として購入価格よりも大幅に安い価格で手放すといったケースも少なくありません。そういった購入者が複数でて、周辺にもタワーマンションが乱立しているといった状況となりますと、転売時に思っていた価格での転売ができないという可能性も生じます。


参考→
マンション価値が下がらない駅ランキング(東洋経済オンライン)に取扱い商品の多くがランクイン!【口コミ情報と乖離?】


さらに深刻なリスクは国税局のスタンスか・・・


転売時に思っていた価格で売買できないことも大きなリスクですが、さらに大きなリスクが国税局によるタワーマンションを利用した短期売買節税へのスタンスに変化が出てきた点です。

10年前はスルーされたタワーマンションを活用した短期売買節税も現在では厳しくチェックされるケースも少なくないようです。相続税の申告が終わったからといって、すぐに売却したケースなどはヤバいかもしれません。

各国税局には、数名の脱税手法や節税手法の最新版を常日頃から研究する専門家たちがいらっしゃるわけですが、相続税申告後、短期売買にてタワーマンションを処理した場合、後に税務調査にて評価額ではなく実際の売却額で相続税を再計算され、追加の課税を受けてしまうケースもあるとのことです。

相続税申告後、1年〜3年の時間を経て、調査されることが多い相続税の税務調査。当然ながら、申告時の評価額と売却時の評価額に大きな差が生じていたとすれば・・・。

追加での課税を求められても、おそらく申告額の正当性/妥当性を説明することは難しいはずです。

参考→
マンションも民泊規制の対象?メリット・デメリットは?

申告からの早過ぎる転売はなるべく避けたい・・・


よって、相続税申告が終了したからといって、安心するのは早過ぎるということであります。また、相続が発生する3年以内の贈与や預金引出し、不動産の買物などはすべて国税局はお見通しであり、相続前のこういった動きは、税務署や国税局様の関心の的であるということを知っておく必要があるということです。

よって、いくら節税目的でのタワーマンション購入であるからといって、相続税申告後のあまりにも早過ぎる転売は、自らを調べてくれとPRしていることと同じであり、多少売却価格が希望価格よりも安くなったとはいえ、十分な時間を経過したのちに転売を行いところであります。


参考→【ハウツウ】「講師のココに注目!不動産セミナーの選び方と注意点」(新宿・渋谷・大阪)


十分な時間をかけて転売しようとも買い手はたくさんいますから・・・


日本経済の現況は経済成長の真っ只中にあると同時に、ユーロ圏や中国が非常に危険な経済不安状態が続いておりますので、日本のタワーマンションを投資目的で購入したいと考える外国人の支えが非常に強く作用している状況です。よって、多少タワーマンションが乱立したからといっても、購入を希望する方のニーズの方が強いと思われますので、すぐに下落というのは考えにくいかもしれません。また、日銀の金融緩和政策により現金とモノの価値がデフレ状況下とは異なり、モノへ現金を置き換えようとする動きが活発化しています。

従って、欧米や中国の資産家たちによるリスクヘッジ目的での購入需要と同時に、株式投資やFXで思わぬほどの利益を得た日本人による資産置き換え目的でのタワーマンション購入需要などが見込めますので、タワーマンションが立ち並ぶ現在においても、焦らず、 十分な時間をかけて転売しようとも買い手はたくさんいらっしゃるということであります。

参考→
GPIF発言を一環せよ!市場の高値警戒感はまだまだ根強い・・・


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不動産の活用をもっと勉強してみたい方へ≫

1億円以上の資産を保有する方々の不動産割合は約50%、5億円以上の資産を保有する方々の不動産保有率は約70%といわれるほど資産家と不動産は切り離して考えることはできません。

なぜ資産家は資産割合を現金ではなく、株式でもなく、不動産で保有したがるのでしょうか。
それには日本国内の独特のしきたりや制度が関係しています。

また一般的に誤解されていることとして、「1億円以上の資産を保有している方々は代々相続で資産を継承した!」と思われがちですが、実はこれは誤解です。1億円以上の資産を保有している方々の約半分48%の方々は相続ではなく、個人で資産を増やされた方ばかりなのです。

驚かれるかもしれませんが、1億円以上の資産を作られる方々は決して年収が高い方ばかりではありません。

彼ら(1億円以上の資産を保有されている方々)が他の方々と大きく異なる点は、「お給料(労働収入)ではおカネは貯まらない」ということに早くから知り、気づいている点です。労働収入(お給料)への課税と社会保険料は自動的に天引きされており一般の方々がどのくらい課税されているのかを意識させない制度となっているのが特徴です。

つまり取られっぱなしでも気にしない、気づかない方々こそがおカネが貯まらないのです。


労働収入(お給料)と社会保険料はもらうお給料に準じて支払う割合が高くなる「累進課税制度」となっています。ですので、ちまたでは年収が多い/少ないばかりが騒がれますが、会社でのお給料(年収)をあげることに視点が向いていてはおカネはなかなか貯まらないというカラクリです。


稼げば稼ぐだけ負担は大きくなります。
保育園料が最大6万円/月というのは有名なお話ですね。

年収が1000万円の場合、ざっくりですが手取りは682万円です。

ここから保育園料が毎月6万円もかかりますので、年間で72万円。
お子様がいらっしゃれば、手取り600万円です。

だから不動産の知識が必要となるのです。

世界にはいろいろな投資商品がありますが、資産運用をするのに、銀行が低金利で資金を貸してくれるのは日本だけなのです。だから日本でサラリーマンとなったからには、銀行の融資を活用しない手はないというわけです。

不動産を勉強されたいという方は、まずは色々な講師のノウハウや知識を取得することがもっともはやいと思います。しかし不動産セミナーも良いセミナーからおすすめできないセミナーまであり、そこは選別していきたいところですね。


不動産セミナーの注意事項はこちらでまとめられています。

どうぞご参考に。

参考⇒
【ハウツウ】「講師のココに注目!不動産セミナーの選び方と注意点」(新宿・渋谷・大阪)
参考⇒
【コラム】Seminar(セミナー)を2倍有意義な機会とするために行動したいこと
参考⇒
【コラム】セミナーや勉強会に積極的に参加する人たちは、思わぬ相乗効果を得ている




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不動産投資に関心はあるが、まだ不参加です!という方にとって、不動産投資セミナーをどうっやって選んだらよいのか?は悩ましいところ。ゴリゴリのセールスをされても怖いですし、投資スタイルによって、セミナー選びも変わってきますからね。

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つまり駅チカの優良物件に関するデータをたくさん保有されていますので、具体的データなどがセミナーではレクチャーされるかもしれません。

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