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2018年9月11日火曜日

【賃貸】東京23区ひとり暮らしの穴場の駅はココだ



「人生の成功は第一に賃貸料金を抑えること」

20年前と比較して、現役世代の社会人の賞味期限はどんどんと短くなっていますね。

だからこそ、賞味期限の分岐点である35歳までに一定の資産を作っておきたいところ。そう考えると若いビジネスマンの収入の3割〜5割とも言われている家賃をできるかぎり抑えておくことが「貯蓄→投資」には欠かせません。40歳前後(アラフォー)でその差がくっきりと表面化ししてまいりますが、このとき「リッチマンとプアーマン」のどちらになっていたいのか?は賃料を給料の何%に設定するのか?がまずは第一関門です。「貯金→投資」をしたくても、賃料が一定額を超えていれば、若いビジネスマンでは貯蓄に回せる資金がどうしても捻出できませんからね。

では、東京23区でひとり暮らしをするのに、家賃を抑えておける穴場はどのあたりなのかを紹介します。



「SUUMOランキングをチェックしておこう!」


まず、SUUMOやホームズが毎年発表している「賃貸の安い駅ランキング」などを参考にされるのもよいかもしれませんね。しかし平均的にもっとも家賃が低い場所というのは、安全面でとても不安がある地域が多いのです。特に近年では、怖い暴力事件や殺人未遂事件が多い「池袋」や「高田馬場」は日本人の常識が通用しない外国人の街と化しており、若い女性や若いビジネスマンは避けておくのが懸命。何かあってからでは、取り返しがつきませんから。

「吉祥寺」も人気エリアではありますが、外国人犯罪により若い女性が大きな被害を受けた危険エリアとなりつつあります。

また人気エリアの世田谷区三軒茶屋でもコンビニ前で韓国人により日本人女性が顔や首を斬りつけられる事件が記憶に新しく、人気エリア世田谷区においても家賃の高さとは反比例してオススメできないエリアもあります。




「危険を避けつつも都心へのアクセスが良い街を選ぶには?」


そこで、まずオススメしたいのが、「目白駅」「板橋駅」。目白駅は池袋駅と高田馬場駅という危険な駅に隣接する駅であるにもかかわらず、ここは安心できる街です。隣接する駅の関係上、家賃は年々下落傾向にあるものの、街は学習院があったり、田中角栄元総理のご自宅があったりと以外にも高級住宅街であることが背景にあります。そのため地主の方々や大家さんも外国人よりも日本人女子学生や若い会社員に賃貸物件を利用してもらいたいという本音があるため、家賃交渉が可能です。

お金持ちの地主さんたちは、信用できない外国人に賃貸を貸すよりも信頼がある日本人に賃貸を貸したいというのが本音です。駅まで徒歩10分〜15分程度の住宅街の中で物件を見つけ、家賃交渉をしてみてください。この時期であれば、賃貸は閑散期ですので、有利に交渉できるはずです。

目白駅や板橋駅が必ずしも家賃が安い地域ではありません。
特に目白駅は高級住宅地の側面をもっていますので、逆に家賃は高いのです。

しかし上記でも説明しました通り、大家さん(オーナー様)にも都合があります。また閑散期という要素も加われば、危険な地域でわざわざ賃貸を探すよりも好条件で賃貸を見つけることが可能となり、都心へのアクセスも犠牲にしなくても大丈夫!となるわけです。



「次にオススメしたいのが、板橋駅」

板橋駅も危険性の高い街、池袋の隣の駅でありますが、こちらも住宅街は昔から住んでいる日本人のご家庭が多い地域でありながら、利便性が高く、都心へのアクセスが非常によい駅ですね。板橋はさらにおいしいお店が以外にも多く、超有名な漫画家やミュージシャンなどの文化人が多い街。文化人たちが集まる街はおいしいお店が多い。

類似する街として「吉祥寺」があります。
「吉祥寺」の外食産業のモットーは「安い」「早い」「美味い」です。
このどの要素が欠けていても商売が成立しないほど外食産業にとっては吉祥寺が厳しい街なのです。

さて、話がそれましたが、新板橋駅と板橋駅の距離は7分程度でJRであれば埼京線「板橋駅」で池袋→新宿→渋谷→恵比寿、都営地下鉄「新板橋駅」であれば水道橋→神保町→大手町→日比谷と山手線の内側・ど真ん中を横断するルートとなっていますね。


板橋駅も目白と同様に11月までは閑散期であるため家賃交渉次第では、日暮里駅や鶯谷駅よりも安い賃料で条件のよい物件を見つけることが十分に可能です。板橋駅も外国人が増えつつあり、外国人によるマナーの悪さ、物件の破損や賃料の未払いで逃げられたケースを多く情報共有していますので、日本人の女子学生や若いビジネスマンは賃料が予定よりも低くてもオーナー側としては「貸したい」という心理になっていることは間違いなさそうです。

こちらも板橋駅から15分ほど歩いた距離にある住宅街の中の賃貸物件を探し、交渉してみることです。

参考→
知らないと後悔?自宅を相場で売れない代表例★2選★



「トータルでの賃料を4万円前後に抑えつつ、アクセスの良い築浅・新築物件に住み続ける方法」


結論から申し上げると、実は家賃を物件オーナー(大家さん)に支払う発想を捨てることで、まったく違った選択肢が出てきます。若いビジネスマンにとって、何が大変かといえば、給料に対して賃料の負担部分がどうしたって削れない点が最大の問題点なのです。

「おカネが貯まらない理由はあなたの責任ではありません」で詳しく述べられていますが、大切なことは、仕組みをはじめに理解しておくことです。

月々に2万円~3万円前後を貯金のために生活を犠牲にして資産を作った方はほとんどいません。そして不動産オーナー(大家さん)を喜ばせるための条件の良いお客さんになっている時点で、おカネが貯まらないのです。どんなに節約をがんばったからといっても、人間、生きている以上、どうしても捻出しなければならない費用があちこちに発生してきます。

友人や会社の付き合いをはじめ、栄養のある食事、清潔感のある洋服など、人間の最低限度の生活のためには、避けられない支出が発生するのです。大家さんたちはこのカラクリを語ろうとはしません。せっかくの優良顧客が、競合へと変貌するのを懸念しているからです。

では、どうするべきなのか?




「築浅・新築を購入し、15年住んだら売却する」


大家さん、賃貸オーナーから見て優良顧客とは、イコール銀行にとっても優良顧客であるという点が大きなポイントです。従って、銀行をうまく活用するのがポイントです。山手線の内側であれば、この先、10年以内に家賃が半額になることは考えにくいのは、誰もが想像できることでしょう。

したがって、新築・築浅物件を計算式に基づいた金額の範囲内であれば、購入し、10年~15年住み続けて売却してしまうのです。ファミリータイプならば、賃貸よりも購入の需要が多いわけですが、ワンルームタイプを購入する方は、不動産オーナー(大家さん)の比率がとても多い自分自身が賃貸人であり、不動産オーナーとなり選択肢を広げてしまうのです。

あなたが、10年~15年後の年齢は30代もしくは40代であるはずです。近年は100年に一度の低金利ですので、賃料負担は7万円~9万円。都心マンションでの売却時の価格が推定で高ければ2000万円前後、低くても1400万円~1600万円。家賃9万円、購入価格が2300万円以下の築浅物件を購入できた場合15年での賃料返済額1620万円、ここから家賃が7万円へ低下したと推定しても、残債を10年以内に完済が可能。家賃が低下し、月々の負担額が1万円~2万円発生したと過程しても、完済後の物件価格が1000万円以下になることは考えにくい。(そのためには購入物件の場所にこだわる必要があります)

500万円で売却したとしても、20代で支払い続けた9万円の賃料が500万円の補てんとして40代後半から50代で還付される計算となり、子供たちの学費や病気などの治療費にまわせるだけでなく、不動産の運用の仕方を学ぶこととなります。

「銀行は実績のある方を特に優遇する傾向がある」


銀行は優良企業に勤務しているから優遇するという側面がありますが、もう一方で「キチンと返済し続けた実績のある方」をさらに優遇する傾向があります。(実績)優良企業には勤めているが、金銭での取引においては未知数と判断しますので、有名企業の場合においても、2件目以降の案件での融資に関しては実績に重きが置かれてくるわけですね。

したがって、築浅物件を購入しつつも、不動産の所有と運用を覚えたあなたは、銀行からの信頼も構築されつつあるなかで、さらに有利な物件があれば、追加購入できる可能性が高くなるのです。

どんどんとイメージができてきたと思います。

このようにして一般の若いビジネスマンたちが、どんどんと資産家へと進化していくのですね。

こちらのでは、修繕積立金や管理費用に関しては除外してお話をさせて頂きましたが、管理費・修繕積立金・微々たる固定資産税などがあったとしてもイメージを伝わったのではないでしょうか。

若い時期にいろいろなセミナーに参加し、賃貸を継続した方が自分に向いているのか、マンションを購入しアラフォーで売却した方が今後有利であるのか?など勉強してみてはいかがでしょうか。

参考→
買い手はバブル経済崩壊とリーマンショックの教訓から独自の指標を確立‼︎強気一辺倒の新築価格は大幅に崩れるのか⁇


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参考→
【ハウツウ】「講師のココに注目!不動産セミナーの選び方と注意点」(新宿・渋谷・大阪)
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【コラム】Seminar(セミナー)を2倍有意義な機会とするために行動したいこと
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【コラム】セミナーや勉強会に積極的に参加する人たちは、思わぬ相乗効果を得ている





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※ここで不動産投資セミナーのご紹介をさせて頂きます。
こちらから下は不動産投資セミナーのご案内となります。


不動産投資に関心はあるが、まだ不参加です!という方にとって、不動産投資セミナーをどうっやって選んだらよいのか?は悩ましいところ。ゴリゴリのセールスをされても怖いですし、投資スタイルによって、セミナー選びも変わってきますからね。

何をどう目安に選択したらよいのか?というのは想像もつかないかもしれません、という声は実は多いんですね。

過去のエントリーでも少し触れましたが、売却益に重点をおき物件を探したいのか、または長期の所有により着実な家賃収入を積み上げていきたいのか?で選択する会社も違ってくるはずです。

ここでは、特徴的なおすすめの2社を選別し、あなた様の一つの選択の目安として紹介していきたいと思います。


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誰もが気軽に参加できるセミナーではありませんし、主催者側も高い条件を設定されているセミナーですが、逆に条件さえ合致していれば、有利な物件を紹介してくれるだけでなく、サブリース契約を締結するので管理の手間はなく、空室でも収入が入るので毎月安定した収入が得られるシステムを完備している会社です。

特に山手線沿線の駅近物件を得意としている会社ですので、金融機関から100%担保がつく超優良物件に強い会社です。
つまり駅チカの優良物件に関するデータをたくさん保有されていますので、具体的データなどがセミナーではレクチャーされるかもしれません。

条件が合う方は一番に検討したいセミナーですよね。

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幻冬舎やマイナビウーマンなど有名企業ともコラボを展開しているセミナーですね。
HPにて、無理な勧誘は一切しない旨が記載されています。

不動産投資は男性よりも女性の方が向いていると言われる所以は、男性よりも女性の方が売買差益よりも着実な家賃収入を重視される方が圧倒的に多いからですね。

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このセミナーや主催会社の魅力
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